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ATO通信 5262号

受益者連続型信託を活用すれば…

    (2014年3月31日更新)   執筆者:阿藤 芳明

  まだ使えるぞ“相当の地代”  "相当の地代"と言うのをご存知でしょうか。かつてバブル華やかなりし頃、文字通り相当に流行した相続税対策です。その後、バブルがはじけ、かつてのような土地の値上がりが見込めなくなってからは、すっかり鳴りを潜めた感があります。
 が、今でも工夫次第でこんな使い方が…。

 

 
   

1.権利金の認定課税

 他人の土地を賃借して一定の地代を支払う契約をし、建物を建てることを考えます。片田舎でもない限り、今の時代、その時点で借地権の設定に係る権利金を支払うことになるでしょう。
 地主の立場で考えれば、普通借地権で一度土地を貸したら、長期にわたってその土地は自分では使えなくなってしまいます。その見返りには相当に高額な権利金を収受しなければ、採算が合いませんし、そもそも貸す気にもならないでしょう。
 しかし、借地人が親族や地主本人が主催する会社の場合、採算度外視で、いや権利金など無しで土地を貸すことだって考えられます。これを借地人である法人から見ると、本来支払うべき権利金を免除されたため、相当に得をした事になります。
 法人税の世界では、この様な形で法人が得をすれば、免除された権利金相当の受贈益があったとして、権利金の認定課税と言う課税を行うのです。

2.認定課税を避けるには

 この課税を避けるには、2つの方法があります。1つは所有型法人でお馴染みの『土地の無償返還に関する届出書』を提出する方法ですが、ここでの説明は割愛致します。もう1つが本日のテーマである相当の地代を支払う方法です。
 これは路線価等でその土地の3年間の平均の評価額を算出し、それの6%相当額の地代(これを相当の地代と言います)を支払う方法です。借地権設定時、つまり建物を取得や建築した時点で6%相当の地代を支払うことが必要なのです。

3.相当の地代を支払うと

 バブルの時代には、地価は右肩上がりで上昇しましたが、相続税対策を行う場合には、地代は敢えて上げないのです。当初の6%に据え置いたままの状態を継続するのです。こうする事により、税務上は法人に自然発生的に借地権が生まれ、地価の上昇と共に借地権価額が増大する訳です。
 一方で、相対的に地主の持ち分である底地は借地権に比して低いまま。つまり、地価の上昇分は大半を借地権が吸収してくれるため、地主としては、底地の評価を抑えられる効果があるのです。
 ただ、ここで注意すべきは、更地の6%相当額と言うのはかなりの金額になると言う事です。毎年6%もの地代を支払えば、単純計算をすると17年でその土地が買える金額になってしまいます。通常ではありえない金額ではあるのです。

4.今の時代への応用

 さて、もはやバブルの再来は常識的には考えられません。となると、相当の地代による相続税対策はその役目を終えたことになるのでしょうか。  
 ご主人の相続時に、次のような財産分けをすれば、今でも二次相続である奥様の相続時にはかなりの効果が見込めます。
 下図をご覧下さい。ご主人の相続時点で奥様である母と子は同居を前提に考えます。税務的には生計が一の親族と言いますが、土地は子、建物は母が相続します。また、母は配偶者の特例を利用して、相続税がかからないギリギリまでの多額な現預金も相続します。その上で、母は建物を相続し他人に賃貸、子には土地の賃貸借契約を締結し地代を支払うのです。
 但し、権利金を支払わないと、権利金相当額の贈与だと言われてしまいます。そこで、地代を相当の地代である6%の水準に設定。すると、毎年かなり多額の現金が地代として母から子に移転し、母の現金は激減です。
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5.子は地代をもらっても課税なし

 そんな多額な地代を貰ったら、子は所得税の負担が大変でしょうか?このケース、母と子は同一生計。母の家賃収入は申告の必要がありますが、地代を子に払う場合には、支払った地代が経費にならない代わり、子も収入にならないのです。  
 これにより、母の不動産所得が極端な赤字になれば、事業とは言えず否認されるでしょう。しかし、収入と経費がほぼ同じで若干でも黒字であれば、心配はご無用。父の相続時に母は無税、その後子は母からの現金の移動が所得税も贈与税も無税です。決して夢物語ではありません。現金を確実に子へ渡す有用な方法になり得るのです。
 
 
     
 

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