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固定資産税評価額の付されていない家屋の評価

執筆者/大井敏生
第23号
今回は、統一的な評価方法を早急に定めなくてはいけない財産評価の一例をご紹介します。
家屋の評価は、財産基本通達89(家屋の評価)に基づき、当該家屋の固定資産税評価額に評価倍率(1.0倍)を乗じて計算した金額によって評価することとされています。

では、固定資産税評価額が付されていないうちに相続税の申告期限を迎えてしまった場合はどうなるのでしょう。例えば、新築家屋の完成・引渡しが平成14年2月で、相続開始が平成14年4月のようなケースです。相続税の申告期限は平成15年2月となりますが、申告期限までに平成15年1月1日の現況で付される固定資産税の賦課決定通知書は届いていないのです。

この場合、財産評価基本通達にその評価方法が明示されていないことから、財産評価基本通達5(評価方法の定めのない財産の評価)の定めにより評価します。つまり、この通達に評価方法の定めがない財産の価額は、この通達に定める評価方法に準じて評価するというのです。

それを踏まえ、市販の財産評価の書物によると、固定資産税評価額の付されていない家屋の評価方法の順序は次のとおりとあります。@申告期限までの間に、その家屋の課税時期の状況に応じた固定資産税評価額が新たに付された場合には、その固定資産税評価額により評価する。A付近にある状況の類似した家屋の固定資産税評価額を基として、その付近家屋との構造、経過年数、用途等の差を考慮して評定した価額により評価する。B付近に現況の類似する家屋がないときは、その家屋の再建築価額から経過年数に応ずる償却費相当額を控除した価額の70%に相当する金額によって評価する。

さて、ここで問題となるのは、相続税申告時に@とAによることができなかったため、Bの方法により評価し申告をした場合です。ある事案では、申告後に固定資産税の賦課決定通知書を確認すると、申告時の評価額と固定資産税の評価額に数千万円もの違いがあったのです。納税者は、更正の請求により相続税を減額したいと希望します。財産基本通達では固定資産税評価額により評価する、とありますから当然でしょう。しかし、税務署は、「正しい評価方法の一つにより評価していますので更正の請求は認められません」というのです。ここでは、財産評価の根底にある「時価」という議論や固定資産税評価額を決定する「市町村」の対応などは紙面の関係で省略しますが、あまりにも不合理としかいいようがありません。

増改築により固定資産税評価額が付されていないというのではなく、あと数ヶ月もすれば、固定資産税評価額が判明する新築の家屋です。新築した翌年の死亡にかかる場合と、同一年で死亡した場合の評価方法が異なるということは、納税者にとって課税の公平性を損なっているとしか判断せざるをえません。

更正の請求が認められないのであれば、予想固定資産税評価額を算出し、できるだけ低い評価で申告し、固定資産税評価額が付されたときに修正申告するなどの方法を検討しなくてはなりません。この場合に税務署は前述の順序に従い評価するよう指導、修正しょうようをするのでしょうか。早急に公平な課税のための統一的な評価方法及び救済方法を定めてもらいたものです。

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