お父さんの相続の際に、自宅の謄本を確認したら、何十年も前に亡くなったお爺さんの名義になっているなんてことがあります。今までは、相続登記の申請（以下「相続登記」という）が義務化されていませんでしたが、不動産登記法の改正により令和6年から相続登記が義務化されます。

１．相続の際の登録免許税は固定資産税評価額の0.4％

　不動産を取得すると、購入費用等の他に登記のための登録免許税がかかりますが、相続により不動産を取得した場合にも、登記のための登録免許税がかかります。
　相続による登記の場合の登録免許税は、固定資産税評価額の0.4％です。
　今までは、相続登記は義務ではありませんでしたので、所有権について争いがなければ、相続登記をしなくても問題ありませんでした。そのため、私道や価値が乏しく売却も困難である土地の場合には、相続の際にわざわざ費用や手間を掛けてまで相続登記をしないという方もおられたようです。

２．相続登記義務化の概要

(1)施行日…令和6年4月1日
(2)義務化の内容
・不動産を取得した相続人に対し、その取得を知った日から3年以内に相続登記をすることを義務付ける。
・正当な理由がないのに申請を怠ったときは、10万円以下の過料に処することとする。
　なお、施行日前に相続が発生していた場合には、施行日から3年以内に相続登記を行う必要があります。

３．相続人がすべき登記申請の内容

　3年以内の相続登記は、不動産の取得者が定まっていることが前提です。しかし3年以内に定まらないこともあります。そのため、遺産分割協議の状況、遺言の有無により、登記申請手続きは次のとおりとなります。
(a) 3年以内に遺産分割が成立しなかったケース
・3年以内に「相続人申告登記」の申出（法定相続分の相続登記も可）を行う。
（詳細は下記４参照）
・遺産分割成立日から3年以内に、相続登記を行う。
・遺産分割が成立しなければ、それ以上の相続登記は義務付けられない。
(b) 3年以内に遺産分割が成立したケース
・3年以内に遺産分割の内容を踏まえた相続登記を行う。
・相続登記が難しい場合は、3年以内に「相続人申告登記」の申出（法定相続分の相続登記も可）を行い、遺産分割成立日から3年以内に、遺産分割の内容を踏まえた相続登記を行う。
(c) 遺言書があったケース
遺言で不動産を取得した相続人が、3年以内に、遺言の内容を踏まえた相続登記（「相続人申告登記」も可）を行う。

４．「相続人申告登記」の新設

　上記３の（a）及び（b）に記載したとおり、遺産分割が成立しなかった等により、3年以内の相続登記が間に合わない場合には、登記官に対して「相続人申告登記」の申出を行うことができるようになります。
「相続人申告登記」における申出の内容
　(1)所有権の登記名義人が亡くなり相続が開始したこと
　(2)自らがその相続人であること
上記の申出により、相続登記義務を履行したものとみなすとされ、登記官は、職権により申出をした相続人の氏名・住所等を登記します。「相続人申告登記」では持分は登記されないため、法定相続分による相続登記によることも可とされています。
　相続人が複数存在する場合も特定の相続人が単独で申出ができ、他の相続人も含めた代理申出もできるようです。
　申出の際に用意する書類は、申出をする相続人自身が被相続人（所有権の登記名義人）の相続人であることが分かる戸籍謄本のみであり、相続登記に比べ資料収集の負担が軽減されます。
　なお、登録免許税ですが、「相続人申告登記」による登記官の職権に基づく登記は非課税になります。

５．申請を怠ったときは10万円以下の過料

　「正当な理由」がないのに相続登記義務に違反した場合には10万円以下の過料の適用対象となるとされました。この「正当な理由」の具体例は、通達等で明確化する予定とされていますが、「正当な理由」があると考えられる例として、以下のものが挙げられています。
(1)数次相続が発生し、相続人が多数のため、戸籍謄本等の資料収集等に多くの時間を要する。
(2)遺言の有効性や遺産の範囲が争われている。
(3)申請義務を負う相続人自身に重病等の事情がある。

６．免税措置を有効に活用しましょう

　現在、以下の場合には、登録免許税の免税措置が設けられています。
(1)相続により土地を取得した方(Aさん)が相続登記をしないで死亡した場合のAさんへの相続登記。
(2)市街化区域外及び市街化区域内にある法務大臣が指定した不動産価格が100万円以下の土地の相続登記。
　適用期限は、令和7年3月末までとなっていますので、免税措置を有効に活用しましょう。