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えーっと通信
Vol.37 

マイホームの譲渡にかかわる特例のあれこれ

平成16年5月14日 執筆者:片岡 夕佳    税理士法人 エー・ティー・オー財産相談室

 土地、建物を売却し、売却益が出た場合には、売却益に税金が課せられます。売却益は、売却代金から取得費、譲渡費用を差し引いて計算します。そして、計算した売却益に対して平成16年分より長期所有なら20%、短期所有なら39%の税率を乗じて所得税、住民税が計算されます。
 しかし、自宅を売却した場合は、様々な特例が用意されています。今回は、その特例をご紹介いたします。

売却益がでてしまったら?

 自宅の売却で利益が出た場合には、「3000万円を限度とする特別控除」「税率の軽減」または「買換特例」の制度があります。
 「3000万円の特別控除」は、自宅の売却益から3000万円を特別に控除できる制度です。所有期間が10年を超える等の要件を満たす場合には、「税率の軽減」があり、通常20%の税率が14%(6000万円まで)となります。
 「買換特例」は、10年以上所有し居住していたなど一定の要件を満たす場合に受けられる特例制度です。売却代金よりも高いものに買い換えた場合には、税金は0円、売却収入よりも安い場合には、売却代金と購入代金の差額部分が課税の対象となります。これらの3つの制度、すべての特例要件を満たしていても併用が可能なのは、「3000万円の特別控除」と「税率の軽減」だけです。

特別控除と買換特例どっちが得?

 「3000万円の特別控除」と「買換特例」どちらも使えるケースがよくあります。税金がたいして変わらないなら、どちらでも同じと思いがち。しかし、本当にお得なのは、特別控除を利用する方法です。買換特例は、今回は課税を見逃してもらい、次回に先送りをしているだけなのに対し、特別控除は、完全におまけだからです。
 両者の差は、買換えたマイホームを将来、売却するときに歴然と現れてきます。
 例えば、1回目の旧マイホームの売却価格が5000万円、そして、新しいマイホームを5000万円で購入。翌年にそれを5000万円で売却をしたケースで比較します。
@1回目の譲渡の時に買換特例を使っている場合 
 売却価格から引ける取得費は、旧自宅の取得価額となります。買ったときの金額が分からない場合には、売却価格の5%と計算されるので、今回は1回目の売却価格である5000万円×5%=250万円と計算します。すると、売却益の計算は下記のようになります。
 2回目の譲渡時:新自宅の売却価格  旧自宅の取得費       売却益
                5000    −     250    =  4750  × 39% =1853 (単位/万円)
 1回目の税額は0円、2回目1,853万円、合計税額は1,853円となります。
A1回目の譲渡時に3000万円の特別控除を使っている場合
 1回目の譲渡時:5000−(5000×5%)−3000=1750×14%=245
 2回目の譲渡時:新自宅の売却価格  新自宅の取得費      売却益
                5000    −    5000     =       0円 (単位/万円)
 1回目の税額245万円、2回目の税額0円、合計税額245万円となります。
 すぐに売却を考えている場合には買換特例を使ったら絶対に損なのです!買換特例の恩恵を充分に生かすには、そこに住み続ける覚悟が必要です。

譲渡損が生じてしまったら?

 平成16年から、特定の自宅に係る譲渡損失の繰越控除には2つの選択肢があります。どちらも、所有期間が5年を越える等の要件を満たす場合に、譲渡損失を他の所得と相殺、繰越できるというものです。
 まず、1番目は借入金で買換資産を取得した場合には、譲渡損失の全額が対象となります。2番目としては、買換資産を取得しない場合でも、譲渡契約日の前日の借入金残高が譲渡価格を上回る金額を限度として認められます。
 
以上、自宅の譲渡にまつわる特例をご紹介いたしました。自宅を譲渡する場合のご参考にしていただければ幸いです。
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