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恐るべし小規模宅地!

執筆者/矢頭 英明
8号

適用面積が200uから240uに増え、ますますお得になった相続税の居住用の小規模宅地等の課税価格の計算の特例です。本日は、この規定を上手に利用して相続税評価額を激減させることができたAさんと、対策を十分にとらなかったBさんの事例をご紹介いたします。

東京都S区にお住まいの、AさんとBさんがいました。
ご両人とも、面積が240u更地価額3億円(借地権割合60%・借家権割合30%)の土地をお持ちで、その土地に6階建てのビルを建設しております。Aさんは、ビルを建てる際に顧問税理士に相談です。その結果、ビルの1フロアにご自分が住み、残りの5フロアを貸すようにアドバイスを受けました。なお、このビルは各階とも床面積は同一であるものと致します。

この場合のAさんの相続税評価額は、下記のように、一部が自用地(自宅部分)、残りが貸家建付地です。
この貸家建付地、賃貸物件に係る評価減が適用できるもので、効果はご覧のとおりです。

3億円×1/6+3億円×5/6×(1−60%×30%)=5,000万円+2億500万円=2億5,500万円(A)となります。

一方、Bさんは、すべてを貸家にした方が、一部を自宅にするよりも相続税評価額が低くなると思い、ビルの1階から6階まですべて貸しています。Bさんは、自宅部分は収益を生まないという考えから、少しでも多くの収入を得ようと目論んだのです。

さて、ビルの全部を賃貸すると土地はすべて貸家建付地として評価できることになります。その結果、Bさんの相続税評価額は、3億円×(1−60%×30%)=2億4,600万円(B)となります。

この時点では、確かにBさんの方が土地の評価額は低いのです。果たして、税理士のAさんに対するアドバイスは適切だったのでしょうか??

その後、ご両人ともに相続が発生しました。Aさんのように、1棟の建物の敷地等の一部が特定居住用宅地等(注)に該当する場合は、その全部が80%評価減の対象となり、適用面積も本年の改正で240uになるのです。

他方、Bさんは、敷地の全部が貸家建付地となるため、小規模宅地等の評価減の割合は50%となり、適用される面積は200uまでとなっています。

以上により、小規模宅地等の評価減の適用後の土地の評価額は、
Aさんは2億5,500万円(A)×(1−80%)=5,100万円に
Bさんは2億4,600万円(B)×(1−50%)×5/6+2億4,600万円×1/6=1億4,350万円となりました。

なんと、AさんとBさんとでは、同じ土地なのに約1億円評価額が違っています。住む場所の違いによって、大きな差が出てくるのです。
土地の有効活用をお考えの際は、事業計画のみでなく、相続をも視野にいれたプランニングがいかに大切であるか、お判り頂けたことと思います!

(注)特定居住用宅地等
被相続人又は被相続人と生計を一にする親族の居住の用に供されていた宅地等を、被相続人の配偶者または一定の被相続人の親族が相続し、申告期限まで所有すると80%の評価減の適用が受けられます。
この適用を受けることができる土地等を特定居住用宅地等といいます。



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