土地を借りたら地代を払う、これ、当たり前の話ではあります。問題はいくら払えば適正なのか、税務上どのような問題があるのか、簡単なようで結構複雑です。

１．親子なら、ただでもＯＫ！

親の土地に子が家を建てました。さて地代は？よく頂くご質問ですが、ただで結構です。お支払いになるのは勝手ですが、地代を払わなくても贈与税の課税はありません。親の土地を子が無料で使用するなど、考えてみれば至って自然な話。税法もそこまでうるさいことは言わないのです。但し、贈与税の課税が無い代わり、子に借地権は生じません。つまり、相続税法上は親の土地は更地扱いの評価になってしまいます。

2．法人が絡むと途端に面倒です

法人が地主でも、逆に借地人でも、法人が関係者になると、事はいささか面倒です。税務上、法人は利益を追求するための組織、純経済人と位置づけられています。従って、本来支払うべき、又は受け取るべき地代を支払わなかったり、受け取らなかったりする場合には、課税関係が生じます。基本的に法人にボランティアは認められません。損をしてはならず、得をすれば課税です。ご自分の会社だからと言って、ただで土地を貸すわけにはいかないのです。
詳しいお話はしませんが、借地権に係る権利金の認定課税と言って、地代以上に面倒な事に発展してしまいます。法人が絡む場合はゆめゆめ注意をお忘れなく。

３．底地物納で国が地主になった場合

借地人のいる土地、つまり底地は財産の内でも使い勝手の悪いもの。相続時には物納財産の最右翼です。 物納財産を収納する国としても、底地は管理も簡便で収納し易いのですが、問題となるのは地代の金額です。実際の収納実務を担当する財務局には底地の収納に際し、基準となる地代の規定が設けられています。基準貸付料や近隣地代相場の70％が一応の目安とか。この基準貸付料は路線価に基づいて算出され、住宅地では1.3%、非住宅地では1.85%と言われています。
地代が安過ぎる場合、引き上げを要求されますが、それができないために物納却下の事態にも。この手のケース、結構多いのです。将来、底地を物納にとお考えの場合には、適正水準まで地代を引き上げておくことが必須条件。仏心でいつまでも安い地代は禁物です。

４．国が借地人になった場合の変貌！

さて、問題は立場が逆転し、物納で国が借地人になった場合です。彼らは信じられないことをおっしゃるのです。まず、国が借地人になるとはどう言う場合なのでしょうか？借地権は物納ができません。しかし、相続財産が総て借地権だけである場合、物納を認めないわけにはいかないのが実状。以前、“ＡＴＯ通信”でもご紹介しましたが、このような場合には建物を物納し、借地権込みの価額で引き取って頂くのです。非常に希なケースですが、結論から言えば借地権もその意味では物納が可能です。 ただ、国側は相当これを嫌がりました。最大の理由は建物が古かったため、空室になると地代は払う、室料は取れない、で困ると言うものです。様々な理屈を付けて物納を拒否しようとしましたが、こちらも借地権しか財産が無いので必死です。一度は物納を認めると言っておきながら、最後にこんな切り札を出してきたのです。『地代が高過ぎるからもっと安くするよう地主に交渉して下さい』と。この条件が整えば物納を認めるというのです。一体、どこに地代の引き下げに応じる地主など存在するでしょうか？真実法外な地代を払っているのならともかく、これは国のイジメです。底地を収納する時、地代が安過ぎるから値上げをしろと言っておきながら、自分が地代を払う場合には、値下げしろとは、開いた口が塞がりませんでした。でも、これって実話なのです。最後はこれを撤回させましたが、大蔵省ってこんな事まで言うのが実態。あれからです。筆者が人間不信、いや、税務署不信になったのは。

筆者は一度約束したことを変更するのは、性格上大嫌いです。とは言っても変更やむ無しは世の常で、妥当性の問題でしょうか？
株式の源泉分離課税廃止延期の話です。

１．現状の課税方法

上場株式の売却益については、現行２通りの課税方法があります。一つは申告分離課税と言われるもの。１年間の株式の売却損益を通算し、その売却益に対し26％（所得税、住民税合計）の特別税率で、他の所得とは通算せず、別計算です。 もう一つは源泉分離課税で、損得に関係なく一律売却額の1.05％の課税で完結です。 これらは取引の都度その方法を選択できるため、儲けた時は源泉分離、損した時は申告分離で節税をはかる方が多いようです。

２．源泉分離は風前の灯火

 さて、この源泉分離、実は平成１３年３月いっぱいで廃止の予定です。が、ここへ来て期限を延長しようと言う声があり、大蔵省を困らせています。源泉分離を認める替わりに課税していた有価証券取引税を既に廃止しており、延長には絶対反対の構えなのです。 選挙が近くなればこの手の人気取り（廃止延期）が出てくるのは毎度のこと。ただ、源泉分離の廃止問題は、有取税の税率軽減や廃止に至る経緯とも深く絡む問題で、本来法律論でとっくに解決済みのはず。第三者的には何を今更、の感は否めません。

３．期限延長派の論拠

源泉分離の廃止を反対する人の税務上の論拠は二つです。一つは何と言っても儲かった時の税金が安いから。もう一つは、相続等元々の取得価額が不明で、処分した時に税金がかかり過ぎると言うものです。この手の取得価額が不明な株式については、税務上売却価格の5%相当額は認められています。逆に言えば差引きの95%の利益に対し26%もの税金を覚悟しなければならず、容易には賛成できないのかもしれません。

４．クロス売買取引による価額付替え

 さて、取得価額を上記の5%でなく、もっと現在の時価に近いものにできる方法があります。一般にクロス取引と言われているもので、売った同じ銘柄の株式を直ぐに買い戻す方法です。この方法によれば売却時に勿論課税がなされます。しかし、今ならまだ1.05％の源泉分離課税が使えます。この税金さえ覚悟すれば、直後に同じ銘柄を買い戻し、実質的には取得価額が現在の時価まで引き上げられるのです。

５．クロス売買取引の是非

このクロス売買、実質的な保有状況は何も変わらないのに税務署は認めてくれるのでしょうか？ 結論だけを言えば、市場を通して正規のルートで売買すれば何の問題もありません。日本証券業協会からの照会に対し、時間内の売買であれば同日でもＯＫである旨、当局は文書で回答をしております。

６．税務の方向

 現実問題として、申告分離課税一本になれば、総ての株式売買が税務署の知るところ。それが心配という方もいらっしゃるようです。ただ、全体的な方向は総合課税化と、もう一つ、納税者総背番号制で、いずれ総ての取引は白日の下に晒される運命です。税務調査もコンピューターの活用で様々な取引資料を背番号で入力し、申告内容と合致しない物を自動的に出力する時代が来るのでしょう。

そう言えば、筆者が１０数年前まだ税務調査を担当していた頃は、ゴミ箱を漁っては原始資料なる脱税の証拠となるメモ書きを探しました。ラブホテルでシーツの納入業者を反面調査し、使用枚数を確認もしました。時代は確実に変化しております。