一方、平成19年３月31日以前取得のものは従来どおり５％を残すように減価償却費を計算し、残存価額５％となった後これを５年間で均等に償却することになります。従って残存簿価１円まで償却するには11年もかかってしまいます。

　 改正後、確かに１円を残して償却できるようになりましたが、これでは平成19年３月31日以前取得のものについては恩恵を実感することは難しいかもしれません。

3.それでは簿価売買！

　 エーティーオー財産相談室ではかねてより法人所有による不動産賃貸業をお勧めしてまいりました。個人で不動産賃貸業を営んでいる方が、賃貸建物を帳簿価額（簿価）で法人へ譲渡するスキームです。所得税の負担が分散できる他、結果的には相続税対策にもなるという優れもの。これによれば、譲渡先の法人では新しい償却方法で償却することが可能です。例えば以下のような例では法人に譲渡した方が３年早く残存簿価１円に達します。早く費用化する事が出来るということです。冒頭の話に戻れば簿価売買によって相続対策はおろか、国際競争力までもが高まるということになります。

帳簿価額による賃貸建物の法人への譲渡は減価償却以外にもメリットがたくさんあります。ぜひ一度ご検討ください。

　ただし、その事業年度開始の日前３年以内に開始した各事業年度（基準期間）の、税務上の会社の利益と社長に支給した給与などを基礎として計算した金額の平均額（基準所得金額）等が一定の金額以下となる事業年度については、この規定の適用はありません（表３）。

2.第一段階：特殊支配同族会社に該当するか否かの判定

　小規模な親族経営の同族会社は前記表１のように、ほぼ特殊支配同族会社に該当することになります。該当からはずれるため、①株式等を他人に11％持ってもらう、②他人の常勤役員を親族役員より多くする、等の方策を検討した会社も多かったのではないでしょうか。
　①については、「社長や会社の意思と同一内容の議決権を行使することに同意している者の議決権はその社長や会社が持っているものとみなす」という規定の解釈をめぐって、親しい取引先などに株式持ち合いを頼んでも無駄なのでは、という憶測を呼んでいました。
　ところが、最近国税庁が公表した質疑応答事例によれば、社長や会社と出資、人事・雇用関係、資金、技術、取引等において緊密な関係があることのみをもっては、社長らの意思と同じ議決権を行使することに同意している者とはならない、ということが明らかにされました。これにより、特殊支配同族会社でなくなるために株式持ち合いが有効となる可能性が高くなり、注目を集めています。

3.第二段階：適用除外となる基準所得金額の判定－条件が緩和に

　判定基準である年800万円という金額が、今年度の税制改正により施行後わずか１年で、平成19年４月以降開始する事業年度から倍の1,600万円に緩和されました。ただし、平成18年４月１日から平成19年３月31日までに開始した事業年度については、基準所得金額が800万円のままですからご注意ください。

　上記会社の場合、今回19年4月期の申告では、判定基準はまだ800万円のため適用となり、230万円もの金額が会社の課税所得に加算されてしまいます。しかし、業績、給与支給額ともまったく同じでも、今年度改正により翌期は適用をはずれることに。制度自体は残りますが、この緩和により、検討中の対策が不要となる会社も多くなると思われることは、ひとまず朗報でしょう。

4.実態が重要視される

　損金不算入の対象となる給与を受け取る「業務主宰役員」とは、会社の経営に最も中心的に関わっている役員一人をいいます。代表取締役や社長が該当するのが一般的ですが、必ずしも肩書きのみにより判定するのではなく、どのように経営に関わっているのかという実質が重要なポイントとなってきます。なお、損金不算入額を減らすことを目的に、業績とは無関係に社長の給与を大幅に下げるなど、実態とはかけ離れた役員給与の設定を行ったりすることは当然のことながら認められるものではありません。ご注意ください。

2.持分に応ずる分割

　所得税法上交換は譲渡に含まれますので、土地の交換による譲渡所得につき、所得税が課されます。
　しかし、持分に応ずる図１のような分割（現物分割といいます。）は、その資産全体に及んでいた共有持分権が、その資産の一部に集約されただけに過ぎません。資産の譲渡(交換)による現実の収入があったといえるだけの経済的実態がないと考えられます。この考え方に基づき、所得税法基本通達33－1の6(共有地の分割)では、持分に応ずる現物分割があったときは、その分割による土地の譲渡はなかったものとして取り扱われます。共有物の分割が持分に応じていれば、申告も不要です。
　持分に応ずるとは、その趣旨から分割後のそれぞれの土地の価格の比が共有持分の割合におおむね等しいことであると考えられます。

3.持分に応じていない場合

(1) 所得税
　例えば、図２のように分割により価格差が生じる場合には、共有物の分割が持分に応じて　いないため、原則として譲渡所得税が課されます。但し、一定の要件を満たす土地の交換は、　交換の特例(所得税法第58条)により課税されませんので、共有物の分割が持分に応じていなくても課税されない場合があります。

(2) 贈与税
　個人間において対価を伴う取引により土地を取得した場合、対価の額が時価に比して著　しく低いときには、時価と取引価格との差額につき贈与税が課税されます。
　図２のような分割が行われた場合、乙は甲から時価との差額の二分の一について贈与を　受けたものとみなされる場合があります。所得税の交換の特例の適用により譲渡所得税が　課税されない場合でも、分割後の土地に価額差が生じれば、贈与税が課税されてしまうのです。

4.分割する時は慎重に！

　以上のように、共有物の分割が持分に応じていれば税務上の問題はありません。持分に応じていない場合には、譲渡所得税及び贈与税の問題が生じます。土地を分割するときは、分割後のそれぞれの土地の時価の比に注意をすることです。安易な分割をすると、思っても見ない税金が課されてしまうかもしれません。
　また、共有物の分割については、上記以外にも税務上の取り扱いが考えられますので慎重な対応が必要です。

2.重要な点の詳細

　上記のうち特に重要と思われる点について、ご説明いたします。
（１）減価償却制度
　 国際競争力を強化するため、主要国の中では日本においてのみ設けられている償却可能限度額（95％）を撤廃することになりました。

（２）住宅借入金等を有する場合の所得税額の特別控除の控除額の特例
　 地方への税源移譲により中低所得者は、所得税（国税）が減少し住民税（地方税）が増えることになりました。そのため今までのローン控除の計算ではせっかくの税額控除額を所得税から引ききれないことになってしまいます。それを防ぐために少ない税額控除をより長い期間にわたり受けることを選択できるようになりました。

（３）長期保有土地等に係る買換え特例
　 この特例は適用期間の延長があるのか無いのか昨年末ぎりぎりまで不明であったため、気を揉んだかたも多かったと思います。ひとまず平成20年末まで延長となりました。しかし自民党税制改革大綱の検討事項に他の買換え特例制度とのバランスにも配慮しながら見直しについて検討すると書かれておりますので次の延長があるかどうか、またやきもきすることになりそうです。

（４）国税の納付手続
　 この改正により国民年金保険料や自動車税のように国税もコンビニエンスストアで納付することができるようになりそうです。

3.まとめ

　 平成19年度の税制改正による国税の一般会計分税収は4,080億円の減少と試算されています。次年度は消費税の増税をやらなければならないでしょう。今年度の改正は企業にやさしく個人に厳しいといわれていますが、消費税増税となると益々末端消費者の税負担は重くなります。個人が豊かになってこそ美しい国と言えるのですけど．．．

　大きな改正点は傾斜地の宅地造成費に関する変更です。平成17年分は「傾斜度３度以下」の区分が存在していますが、平成18年分ではこれが削除されています。傾斜度が３度以下の土地に関して平成17年分までは、たとえ平坦地であったとしても傾斜地としての宅地造成費を利用することが可能な場合がありました。
　そのため、平坦地でも１㎡当たり6,000円という金額を宅地造成費として控除することが可能であり、平坦地の宅地造成費の金額を用いることにより多くの宅地造成費を計算することもできたのです。しかし、平成18年分からはその取り扱いが削除され、結果として平坦地の市街地農地などの評価額は増加したといえるでしょう。

今後の対応

　財産評価基本通達に基づいた平坦地の宅地造成費の金額は、ケースによっても異なりますが、農地に関しては大幅に減少したのではないでしょうか。
　しかし、この宅地造成費はあくまでも通達によって計算される一つの金額でしかありません。今後は、業者などから整地費用等の見積もりを入手し宅地造成費を計算することも方法の一つと考えられます。ただ、実際の申告にあたっては宅地造成費の取り扱いに関して、業者見積もりがそのまま課税庁に認められるか否かは説得力次第であり、税理士の腕も試されます。
　またこの際、市街地農地の有効活用を図ることを考えてもよいかも知れません。例えば、賃貸マンションなどを建設すれば土地の評価額を下げることができるでしょう。

　平成18年10月には、財産評価基本通達自体の改正が行われ、平成19年１月１日以後に相続等が発生した場合の取り扱いが一部改正されました。しかしながら、上述のとおり国税局長の定めの変更によっても評価額が異なることもありますので、８月の路線価発表までは予断を許しません。

こんなケースも考えられます。
　 例2）　子Ａ、Ｂ、Ｃが土地甲乙丙を持分1/3ずつ所有しているとします。土地の時価はいずれも等しいとします。
　　　 そこで下記の方法を考えます。
　　 ①　土地甲のＢの持分（全体の1/3）と土地乙のＡの持分（全体の1/3）を交換
　　 ②　土地乙のＣの持分（全体の1/3）と土地丙のＢの持分（全体の1/3）を交換
　　 ③　土地甲のＣの持分（全体の1/3）と土地丙のＡの持分（全体の1/3）を交換
　　 結果、土地甲はＡが100％を所有する土地に、土地乙はＢが100％所有する土地に、土地丙はＣが100％所有する土地となり、共有関係が解消されます。

３．共有物の分割という手もありますが・・・

　共有関係を解消するだけであれば、共有物の分割という方法もあります。しかしながら、①元々の不動産が狭小である場合、共有物の分割をしてしまうと土地が小さすぎて有効活用が難しい②共有不動産が複数ある場合、一箇所だけ分割しても根本の解決にならないし、所有不動産が点在し、管理が煩わしい、などという問題が考えられます。したがって、共有物の分割だけでは解決しきれない場合・整理不動産が複数ある場合には、共有物の分割も利用しつつ持分の交換を駆使すれば、短期間にまとめて共有関係が解消できるかもしれません。

４．最善の解決方法？

　何よりの解決方法は、そもそも共有にしないことです。仲のよい兄弟と言えども、です。そのためには、生前から誰がどこの不動産を相続するのか検討しておくことです。相続人の数だけ不動産がない・収益不動産の収益にばらつきがある、等の問題があるのであれば、事前に別の不動産に組み替えてもよいでしょう。また、相続人に周知する意味も込めて遺言書を準備することも有効な手段の一つです。相続税の申告は相続開始の日から10ヶ月後までです。財産の分割方法の検討は今すぐ開始できますし、時間の制限もありません。時間をかけすぎてまずいということはありません。所有不動産の把握と分割方法の検討、この機会に始めてみませんか。

この放棄や限定承認の手続きができるのは、相続人が相続の開始があったことを知った時から３ヶ月以内と定められています。通常は被相続人の死亡の日から３ヶ月以内と考えてください。

２．熟慮期間内に調査と手続きが必要

　実に慌ただしい期間であるこの３ヶ月の間に、相続財産を調査して債務超過になっているのかどうかを確認するのです。そのうえで、手続きをとる必要があるのか、判断しなければなりません。この期間のことを「熟慮期間（考慮期間）」と呼んでいます。文字通り、承認でよいのか、放棄したほうがいいのかを、じっくり考えるための期間です。原則としてこの期間を過ぎてしまうと、相続放棄も限定承認もできないことになります。
　 相続の放棄は、放棄をしたい相続人ごとに、家庭裁判所に対して所定の書面をもって申述をするという手続きによってはじめて、法的な効力が生じます。生前に念書を書き、書面を作成して放棄の意思表示をしていても、何の効力もありません。
　 一方、限定承認は、相続人の全員で、家庭裁判所に対して所定の書面に財産目録等の書類を添えて申述しなければなりません。
　 ところで、限定承認を行った場合には、特別な税務上の手続が必要となりますのでご注意ください。相続財産が土地など譲渡所得の基因となる資産であれば、相続開始の日に被相続人から相続人に財産が時価で譲渡されたものとみなされますので、被相続人の譲渡所得を含めた申告（死亡後４ヶ月以内に行ういわゆる準確定申告）が必要となるからです。

3.熟慮期間は延長ができることも

　とはいえ、相続財産の内容が多額で複雑な構成だったり、借金についての明確な資料が発見できなかったりすると、とても３ヶ月では足りないこともあるでしょう。こうした場合には、３ヶ月であきらめることはありません。特別の事情がある場合には、家庭裁判所に熟慮期間の延長（伸長）を請求することができるのです。
　 申立て後、家庭裁判所でその申立てを相当と認めた審判を受ければ、熟慮期間は伸長されます。伸長期間は、申立てに拘束されず、具体的事案に応じて相続財産の調査等のために必要と認められる期間を判断して裁判所の裁量によって定められることになっています。

4.申立てには相当の理由が必要

　　こんな事例もありました。相続が開始したのは４月、多額の借入金の存在が明らかではあったのですが、相続財産のほとんどが個々に実測も行われていない貸宅地だったのです。このケースでは、その宅地の貸付先が膨大な数であること、８月の今年度の路線価発表の後でなければその資産の正確な金額を把握することができないことなどを理由として10月まで、３ヶ月間の期間伸長を請求し、実際に期間伸長の審判を受けることができました。
　 ただし、申立ては原則として当初の熟慮期間である３ヶ月間のうちに行わなければなりません。また、単なる決断猶予のためだけではない、相当の理由が必要です。実務的にはこの判断も難しく、こうしたケースに該当しそうな場合には、とにかく早い段階からの専門家との連携がなによりも大切になってきます。

この表から配偶者が財産の２分の１以上を取得すれば、最高に税額が軽減されることが解ります。

２．２次相続は？

　さて、父の相続の後、母の相続つまり２次相続が控えている場合、１次の父の相続で配偶者が取得した財産の割合に応じて２次相続の相続税額はどのようになるのでしょうか。
　 当然のことながら、１次相続で財産を多く取得すればするほど、２次相続の相続税額が多くなります。もちろん財産を費消(浪費?!)してしまえばこの限りではありません。

3. トータルでの税負担を考えた分割を！

１次及び２次トータルでの税負担は、どうなるのでしょうか。

　仮に配偶者が１次相続以前から自己が所有していた財産が無いものとし、１次相続から２年後に２次相続が発生したものとして計算すると表の通りとなります。
　 今回の条件では、1次相続において配偶者が３、子が７の割合で財産を取得した場合が、１次及び２次の合計で一番税負担が少ないという結果となっています。すなわち、1次相続で配偶者の税額軽減を最大限に使わなくても1次及び2次のトータルでは税負担が一番少なくて済むのです。
　 以上のことから、遺産分割或いは遺言書の作成については、２次相続までを考えて分割する必要があることが解ります。税額が少なくて済むからと１次相続で配偶者の税額軽減を最大限に使うと２次相続で負担が増大しトータルで損をしてしまう可能性があるのです。
　 但し、配偶者に固有の財産がどのくらいあるのか、１次相続の財産の額、法定相続人の数、小規模宅地等の評価減の特例の対象物件の有無等、条件が違えば結果は異なりますので、遺産分割或いは遺言書の作成の際には、十分に検討することをお勧めいたします。しかし、税法は毎年変わるもの、特に来年度には相続税の増税が盛んに議論されている昨今です。更に地価の変動やインフレ・デフレの影響等、思い通りに行かないのが世の常なのかもしれません。