お役立ち情報

　平成27年度税制改正において、所得税・相続税の申告の適正性を確保する観点から、これまでの「財産債務明細書」が見直されました。
　一定の要件を満たす方は、その保有する財産及び債務の全てを調書として提出する「財産債務調書」制度が創設されました。今回は、この新たな調書の提出基準、これまでの制度との変更点についてまとめてみました。

１．「財産債務明細書」から「財産債務調書」へ

　「財産債務明細書」を提出されたご経験がある方も多いのではないでしょうか。所得税の確定申告で所得金額が2,000万円を超えると、財産と債務の内容を明細書にまとめ提出する必要があります。しかしこの制度、提出基準を満たす方のなんと6割の方は提出していなかったようです。
　提出しないと税務署から督促の書面が送付されます。督促により提出がなされたとしても、財産の内容も大まかで、金額も概算によるものが多かったようです。そのため、制度の目的である申告内容の検証としては、ほとんど機能していなかったといわれています。このような背景もあり、この度、「財産債務明細書」から「財産債務調書」へ格上げされることになったのです。調書とは、特定の事象について調査内容を記載した文書のことですから、「財産債務調書」は、自ら財産や債務を調べ、国に報告する義務を負わせようとする制度といえるのかもしれません。

２．提出義務者に関する要件

　この制度、前述の「財産債務明細書」と比べてどこが変わったのでしょうか。まずは、提出基準です。提出基準は緩くなっています。これまでの（１）「確定申告書の所得金額2,000万円超」に加え、（２）「保有する財産の時価が3億円以上、又は保有する有価証券等の時価が1億円以上」という基準が新たに加わりました。（１）の基準については確定申告書の内容で明らかになります。しかし、（２）の基準は、高額の不動産、有価証券などを売却した場合、直近に税務調査がなされ財産内容が把握された場合、また、税務署の資料情報などで財産内容が明らかとなっている場合などを除き、この（２）の提出基準を満たすかどうか直接的には分かりません。したがって、提出基準を満たす方が提出していなくても、「あなたは提出義務がありますが提出されていません」などという直接的な督促文書が送られてくる可能性は低いと思われます。
　しかし、財産債務調書に記載すべき財産に係る所得に申告漏れがあり、次のいずれかに該当する場合には、追徴税額の10％相当の過少申告加算税が15％相当に加重される措置が設けられている点には注意が必要です。
１.提出義務がある方が提出期限内（翌年3月15日まで）に提出していない場合。
２.提出期限内に提出はしていても本来記載すべき財産や債務の記載がない場合。

３．財産債務調書の記載内容は・・・・

　一番の問題点は、記載方法が詳細になったことです。例えば、事業用資産の場合、青色申告決算書の貸借対照表に金額の記載があれば、「財産債務の明細書」では、個々の資産ごとの記載を簡略でき、その金額も貸借対照表の数値を基礎としたもので足りることとされていました。
　しかし、「財産債務調書」では、このような簡略記載は一切認められません。財産については、土地建物をはじめ預貯金、貸付金、有価証券（有価証券については取得価額の記載も必要）、貴金属類など、また、債務については借入金、未払金などと、あらゆる資産負債について、用途別（一般用・事業用）・種類別に、所在地・数量・面積及び価額（その年の12月31日時点の時価）を記載することになるのです。

４．国外財産調書との関係は？

　平成24年度の税制改正で「国外財産調書」制度が設けられたことはご存知の方も多いかと思われます。この制度は、その年の12月31日において、時価5,000万円を超える国外財産をお持ちの方は、確定申告期限（翌年3月15日まで）に、国外財産の内容と金額を個別に記載させるものです。「財産債務調書」の財産の記載方法は、この「国外財産調書」と基本的に同じです。両者の提出基準に該当すると、いずれも提出する必要があります。
　「財産債務調書」は、国内財産に限られたものではないですから、本来であれば国外財産についても記載する必要があります。しかし、重複記載になるため、「財産債務調書」では、国外財産について個々に記載する必要はなく、「国外財産調書に記載した国外財産の価額の合計額」を記載すれば足りることとされています。

５．最後に・・・・

　来年3月の平成27年分の確定申告書の提出に合わせて、「財産債務調書」の提出が始まります。提出義務のある方は、税額計算までは行わないものの、生前に自らの手で事実上「相続税の概算申告書」を作成し提出することと実質的には同じといえます。
　不提出に対する罰則規定は設けられていません。しかし、提出すべき方が提出していないと、税務調査の対象になる可能性も否定できません。これまでの申告内容や税務署が把握している情報から、不提出であることが選定理由の一つとなり得るからです。「財産債務調書」制度は、これから始まるマイナンバー制度との連携により、個人の資産情報の名寄せを調書として法定化するものと考えられます。したがって、富裕層への課税強化・徴税強化を狙ったものといえるのではないでしょうか。

いよいよ始まるマイナンバー制度！！
～税務におけるマイナンバーの注意ポイント～

　平成27年10月のとある日、"ピン・ポーン"と玄関のチャイムが鳴り簡易書留が届けられます。差出人をみるとお住まいの市区町村、封筒を開けると個人番号（マイナンバー）が記載された「通知カード」が入っています。いよいよマイナンバー制度の開始です。当面は、『社会保障・税・災害対策での行政事務』のみで使用されます。
　今日は、税務における個人番号の取扱いで注意すべき点について春山税理士に質問するようです。

１．税務で活用される個人番号（マイナンバー）

２．「個人情報」と「特定個人情報」の違い

３．家族の個人番号は誰が管理するのか

４．法人番号はオープン

５．マイナンバー制度と税理士事務所

　マイナンバー制度の実施までのカウントダウンが始まり、税理士事務所ではお客様からお預かりする個人番号の取扱いなどの安全管理措置の構築、税務顧問契約書の改訂などが急務となっています。
　皆様の税務に関する業務について、数ある税理士事務所の中からどの事務所に依頼するかお悩みの方も多いと思われます。今後は、お客様の個人番号を含む特定個人情報に対する安全管理措置への取組み状況なども、税理士事務所選定における重要な項目としてチェックが必要といえるでしょう。

　「信託」という言葉、見聞きされた方も多いのではないでしょうか。信託法という法律に基づくこの制度、利用の仕方によっては、一族の財産を有効に保全、活用することができます。ただし、税務上の取扱いを慎重に検討したうえで利用しなければなりません。
　今回は、その信託制度の概要、有効な使い方及び税務上の取扱いについてご説明いたします。

１．そもそも信託とは？

　信託とは、自身が所有する財産の管理、処分を信頼できる者に託す行為です。そして、その結果得られる利益を誰が受けるかを指定することができます。これが信託の基本的な仕組みです。また信託は、委託者と受託者による信託契約により成立します。
　例えば、賃貸住宅をお持ちの甲さんが、息子の乙さんに賃貸住宅の管理を託します。賃貸住宅から得られる利益は甲さんが受けることとします。これで一つの信託となります。
　なお、専門的な用語になりますが、自身の財産を託そうとする人（この場合は甲さん）を「委託者」、託された人（この場合は乙さん）を「受託者」、利益を受ける人（この場合は甲さん）を「受益者」、託した財産を「信託財産」と呼びます。受託者は自然人だけでなく、株式会社などの法人も可能です。

２．信託の活用事例

　よくある活用事例として、高齢者の財産管理等をご子息（場合によってはお孫さん）に信託する方法があります。
　煩雑な管理を、ご自身で行うのではなく、後継者であるご子息に、生前のうちから任せてしまうのです。なお受益者は税務上の理由（後述）からご自身とします。
　この場合、万が一ご自身で判断が出来ない状況に陥った場合においても、財産管理に関する判断はご子息が行いますので、財産管理は滞りなく継続されます。
　ここまでだと後見制度と大差が無いところですが、信託の凄いところは、管理だけでなく、財産の売却や、その売却資金を使って新たに財産を取得することが出来ることにあります。
　例えば、相続税資金の確保のため土地の売却を検討しているとします。この場合、売却活動中に土地の所有者が認知症等により契約締結が出来なくなると、土地の売却は頓挫します。
　信託を使えば、売却予定の土地をご子息等に信託することにより、ご子息の判断のみで売却することが可能になります。

３．こんなこともできます

　信託は、賃貸住宅の建設など土地の有効活用をお考えの方にも役に立ちます。
　受託者に土地を信託し、信託契約により建設及び借り入れの権限を受託者に与えます。
　このような信託にすることで、例えばご子息を受託者にすれば、ご子息の判断のみで土地の有効活用を進めていくことが出来ます。建設工事が長期間に亘っても、安心して進めることが出来るでしょう。

４．商事信託と民事信託

　ここで、信託は、「商事信託」と「民事信託」の２つに分類されます。
　商事信託という言葉は聞き慣れない言葉ですが、実は身近に存在します。例えば「投資信託」は聞き慣れている方も多いのではないでしょうか。
　投資信託は、自身の金銭を信託会社に託し、託された信託財産は信託会社の裁量で投資を行い、その結果は（利益も損失も）自身が受ける仕組みです。
　商事信託とは、営利目的で不特定多数の者から財産の信託を受ける信託のことを言います。先に述べた投資信託が正に当てはまります。
　ただし、商事信託における受託者は、内閣総理大臣の免許を受ける必要があり、誰でも出来ることではありません。
　これに対して、営利を目的としないで、信託を受けるのも１回、というものが民事信託と呼ばれるものです。
　信託を活用する場合には、民事信託に該当するよう、信託報酬の設定など慎重に決定する必要があります。

５．税務上の取扱い

　税務上の取扱いは、至ってシンプルで、信託財産は受益者が所有しているものとみなして課税関係が整理されています。
　信託財産、例えば賃貸住宅から生じた利益は受益者の不動産所得として、信託財産の譲渡益は受益者の譲渡所得として、それぞれ所得税が課せられます。
　委託者と受益者が違う場合は、無償で財産を取得したものとみなされて受益者に贈与税が課せられます。
　受益者が死亡した場合は、次の受益者が、死亡した受益者から信託財産を遺贈により取得したものとみなされて相続税が課せられます。

６．最後に

　信託で出来る範囲は信託契約で決めますので、受託者が好き勝手に動き回る事態を防ぐことも出来ます。しかし、信じる者は救われる結果になるためにも、受託者の選択は慎重にしたいものです。

　平成27年度の税制改正により、住宅取得等資金に係る贈与について、非課税枠の拡大と適用期限の延長措置が講じられました。
　今回の延長を機に、子や孫にと検討されている方もいらっしゃるのではないでしょうか。
　そこで今回は、夏直前ということで住宅取得等資金贈与に関する本当にあった怖い話？をご紹介したいと思います。

１．どんな制度？

　これは、父母や祖父母などの直系尊属から住宅の取得や増改築のための資金の贈与を受けた場合、その贈与を受けた資金のうち一定金額について贈与税が非課税となる制度です。
　これが、平成31年6月30日まで適用期限が延長され、更にいつ住宅用家屋の取得等に係る契約をするかにより非課税限度額が異なります。平成27年中に契約を締結した場合、良質な住宅用家屋であれば1,500万円、それ以外の住宅用家屋であれば1,000万円までが非課税となります。平成28年10月から1年間は何と最高3,000万円までが非課税です。

２．どんな要件があるの？

　贈与を受けた年の翌年3月15日までに、その資金で住宅の取得等をし、原則として居住している必要があります。また、贈与を受ける人（特定受贈者）や取得する建物の要件として以下のものが挙げられます。

１	日本国内に住所を有する。
２	贈与者の直系卑属である。
３	贈与を受けた年の1月1日において20歳以上である。
４	贈与を受けた年の合計所得金額が2,000万円以下である。
５	登記簿上の床面積が50平方メートル以上240平方メートル以下である。
６	床面積の2分の1以上に相当する部分が専ら居住の用に供されるものである。

３．うっかりミスで・・・

　住宅取得等資金贈与を受けたものの、非課税の適用を受けられず、何とかならないかとご相談を受けたことがあります。今回はそんなケースをご紹介します。
＜ケース１＞贈与者の直系卑属でなかった！！
Ａさんの息子夫婦は5,000万円程の新築物件を見つけ購入を決めました。そこでＡさんは息子Ｂとその妻にそれぞれ1,500万円（当時の限度額）、合計3,000万円の住宅資金贈与を行いました。
→子の配偶者に対する住宅取得等資金贈与の非課税の適用はありません。息子Ｂの妻は、Ａさんからではなく実親から贈与を受ければ、適用できたのですが・・・。
＜ケース２＞合計所得金額が2,000万円超だった！！
Ｃさんは分譲マンション購入のため、父親から1,500万円の贈与を受けました。Ｃさんの給与所得は1,300万円で、その他、特定口座内での株の売却益が1,000万円ありました。本来、特定口座で源泉徴収ありを選択していた場合、申告は必要ありません。しかし、Ｃさんは前年に株の譲渡損失が900万円あったため、その損失を繰り越し、源泉税の還付を受けるため申告をしました。
→今回の事例の場合、｢合計所得金額｣は、給与所得1,300万円と繰越損失控除前の売却益1,000万円の合計2,300万円となり、非課税の適用を受けることができませんでした・・・。
合計所得金額は、その年の所得のみで計算します。源泉税の還付を受けるのと、贈与税の非課税を受けるのと、どちらが有利か検討する必要があります。
＜ケース３＞完成が遅れてしまった！！
Ｄさんは、父親から8月に住宅取得資金の贈与を受け、土地を購入後建物の建築が始まりました。しかし、工期の遅れにより、翌年3/15（申告期限）までに建物の引渡しを受けることができませんでした。
→注文住宅の場合、翌年3/15（申告期限）までに棟上げが完了している必要があります。
もしも分譲マンションだった場合には、棟上げは関係ありません。翌年3/15までに必ず引渡しを受けて、居住している必要があります。
＜ケース４＞床面積が足りなかった！！
Ｅさんは両親から合計1,000万円の住宅取得資金の贈与を受け、区分所有マンションを購入しました。パンフレットでは床面積52平方メートルでしたが、登記簿謄本を確認すると、床面積は48平方メートルでした。
→床面積は登記簿によります。パンフレットでは床面積に含まれないバルコニーなどの面積も含めて記載されていることがあります。登記上の面積を事前に確認しておく必要があります。

４．最後に

　この制度は、通常の贈与と異なり、もし贈与者が3年以内に死亡した場合でも、相続税の計算において加算されることはありません。そして、住宅取得等資金の贈与を受けた子や孫はきっと感謝をすることでしょう。
　しかし、適用要件を満たさなければ、贈与を受けたものの、余計な税金を納めることになってしまいます。そのようなことにならないよう、ご検討の際には事前に適用要件等を十分にご確認下さい。

自宅建築のためのアパートの解体費用
～経費？それとも家事費？その運命の別れ道～

　賃貸建物は経過年数とともに老朽化します。税金安夫さんのお父様ご所有の木造アパートも築30年を超え、そろそろ解体をお考えのようです。
　解体費用は、建物の規模や構造で異なりますが、相当の出費になることは明らかです。これが経費になればいいのですが、さてその結末は？？

１．アパートを取り壊して自宅を建てる場合

２．最近の解説書では・・・

３．賃貸業務の終了時期はいつか

４．解体費用は賃貸業で通常発生する費用

５．解体は賃貸借契約終了後速やかに！！

　法人の支出は原則損金（経費）ですが、個人の支出は家事費と経費に分かれます。家事費とは、簡単に言えば業務に関係のない支出とお考えください。賃借人の立退き後、空き家で放置すると、その放置期間の経過とともに建物が貸付用から貸付用以外（家事用など）に転用したと判断される可能性が高くなります。貸付用以外と判断されると解体費用は経費になりません。次に建築する建物が自宅か賃貸かにかかわらず、着工まで時間がかかるようでしたら、賃貸建物は速やかに解体し、一時的に駐車場などにしておくのがよいでしょう。
　個人所有の賃貸建物の解体は、賃貸契約終了後、できるだけ速やかに行っていただきたいものです。

　いよいよ相続税の大改正がスタートしました。基礎控除が大幅に縮小された結果、小規模宅地等の特例が使えるのか否かで納税額に大きな差が出ることになります。昨年来、「相続税対策」についてのたくさんの情報が溢れ、ご自身でも対策を研究なさる方が増えています。今回は、実際に受けたご相談で、注意が必要な事例を取り上げ、改めて小規模宅地等の特例について整理してみました。

１．老人ホーム入所後の空き家に子が転居したら？　

Ｑ：	母亡き後一人暮らしだった父が老人ホームに入所して実家が空き家になりました。私は自分で買った分譲マンションに住んでいます。父所有のこの実家の土地は高いので、このままでは相続税を納めることになるらしいのです。 　ところが、私に持ち家がなければ、実家を相続すると特定居住用宅地等に該当し、2割の評価で済むと聞きました。実家が空き家のままでは危険ですし、自分のマンションを人に貸して実家に移り住むことを考えています。
Ａ：	特定居住用宅地等に該当するための「被相続人の居住用宅地」の要件と、取得者要件である「家なき子」の規定が混同されて整理されていません。このまま実行すると、原則として、特例の適用を受けられません。

２．大前提は被相続人の居住用であること

　特定居住用宅地等として330平方メートルまでの部分が2割評価となるのは、まず、その土地が「被相続人又は被相続人と生計を一にしていた親族の居住の用に供されていた宅地等」であることが大前提です。その上で、その土地を取得した者の要件がすべて満たされてはじめて適用されるのです。
　老人ホームに入所したら、起居する生活の拠点はあくまでも老人ホームになります。もはや元の自宅は被相続人の居住の用に供されていない状態になるのです。
　しかし、老人ホーム入所中に死亡した場合に、入所直前まで住んでいた元の自宅が被相続人の居住用だと認められる場合があります。これは平成26年から明確化されたもので、次の要件を満たす場合に限ります。

１	相続開始時に要介護認定等を受けており、入所していた老人ホームが所定の法律に定められた施設であること
２	入所後に、新たに被相続人等以外の者が住まないこと

　２の要件があるのは、次のような理由とお考えください。空き家となった後に誰かが住んでしまったら、その土地は、後から住んだ人の居住の用に供されている土地です。もはや「被相続人の」居住用宅地には該当しないのです。一旦、空き家となったら、住む人が賃借人の第三者でも、子でも、同じことです。

３．「家なき子」は被相続人の居住用あっての規定

　このように、ご相談者が実際に空き家となった実家に移り住んでしまったら、被相続人の居住用宅地という大前提が崩れてしまいます。そうすると、いわゆる「家なき子」の要件は、まったく無関係になります。これは、被相続人に配偶者や同居相続人がいない場合に限って、その居住用宅地を取得した者についての要件であり、その宅地を取得した者自身又はその配偶者の持ち家に相続開始前3年以内に住んでいないこと等が必要です。あくまでも「被相続人の」居住用宅地を取得した者についての要件ですから、そうでない場合は、この要件は無意味なのです。

４．被相続人と生計一の親族の居住用という道がある

　原則として適用不可、と申し上げましたが、ひとつ可能性が残されています。
　実家に移り住んだ後に、老人ホームへ入所した父と「生計を一」とする状態になれば、今度は「被相続人の」ではなく、「生計一親族の」居住用宅地として特定居住用宅地等の対象となることがあるからです。
　しかし、実際には、別々の場所に起居している状態での「生計一」というのはその判断が難しいものになります。別居での「生計一」は、客観的に誰が見てもわかるよう、どちらかがどちらかの生活を全部面倒みている状態にあることが求められます。つまり、金銭面で一方がすべての生活費を負担するくらいの実態が必要です。

５．特定居住用宅地等の適用可能性は限定的

　このケースのように老人ホーム入所前は別居しており、かつ、相続人が持ち家に住んでいる場合には、特定居住用宅地等の適用は、次のいずれかの場合に限ります。

A	実家の空き家状態を維持し、かつ、持ち家を処分又は賃貸にして自身が賃貸住宅に住んでから3年が経過した後に相続が発生すること
B	実家に移り住むのであれば、老人ホームに入所した父親と「生計を一」とすること

　いずれも現実問題としてはハードルが高くなります。生活基盤として絶対必要な自宅には税金面で配慮します、というのが本来のこの特例の趣旨です。それが必要ではない状況にある方がこの適用を受けようとする場合には、ご自身のライフプランについて大きな決断を迫られることになるわけで、相当な覚悟が必要と心得てください。

　ご自宅を購入される場合、又は既にご所有の場合において、今後は法人と個人のどちらで所有すると税務上有利でしょうか。改めて検証してみました。

１．ローンで購入するなら法人が有利

　住宅ローンを組んで購入すると、個人では住宅ローン控除が使えますが、法人では勿論不可です。
　その一方、法人で購入し社宅とすると、金利は全額経費です。
　具体例として、借入金額4,000万円、金利2%、法人税率35%として比較してみます。
　初年度の実質金利負担額は、個人は年40万円（ローン控除適用期間終了後は80万円）、法人は年52万円となります。ローン控除は10年で終了です。
　従って、ローンで購入するなら当初は個人が有利にみえますが、長い目で見れば法人が有利です。勿論、オールキャッシュでご購入の方は特に有利不利は有りません。
　なお、融資条件は個人と法人で異なるため、こちらも考慮する必要があります。

２．所有期間中の維持管理費も法人に軍配

　ご自宅を所有されていると、固定資産税、火災保険料、修繕費などの維持管理費が掛かります。 　法人で所有している場合、これらの維持管理費は全て経費となりますが、個人所有では経費になりません。
　その代わり、法人所有のご自宅は「社宅」になりますので、法人に社宅家賃を支払う必要があります。
　この社宅家賃は国税庁の通達に基づき計算を行います。詳細説明は割愛させて頂きますが、賃料相場より遥かに安い家賃になることが殆どです。

３．売却は個人有利ですが…

　住替えなどでご自宅を売却される場合、売却価格－購入価格（所有期間に応じた減価償却費控除後の金額）がプラス、つまり売却益が出る場合に税金が掛かります。
　法人所有の場合、約35%の法人税等が掛かるのみで、他に特例は有りません。但し、法人において他に赤字の所得が有る場合には、相殺後の利益が対象です。
　一方、個人所有の場合は、諸々の条件はあるものの、居住用の3,000万円控除、5年超保有の軽減税率（20.315%）、10年超所有の場合の軽課税率（14.21%）、買換え特例など、様々な特例が用意されています。
　従って、売却益が見込まれる場合は圧倒的に個人有利です。
　但し、売却損となる場合は、少々話が変わります。
　個人においては、一定の条件を満たした場合にのみご自宅の売却損を給与所得や不動産所得などと相殺出来ます。
　法人においては、法人における他の所得（賃貸収入など）と無条件に相殺出来ます。
　従って、売却損が見込まれる場合は、法人がやや有利と言えそうです。

４．相続を踏まえた判断はケースバイケースで

　ご自宅の敷地について考えてみましょう。
　個人で所有している場合において、相続があった場合には、小規模宅地等の特例が使えます。
　小規模宅地等の特例とは、ご自宅敷地なら100坪（平成26年までは約73坪）までの部分について評価額が8割減額、貸アパート等の敷地なら約60坪までの部分について5割減額される特例です。但し法人所有の土地には使えません。
　この特例は、坪単価の高い土地に使うとお得です。またご自宅敷地で100坪使い切ると、他の貸アパート等の敷地では特例を使えません。
　従って、ご所有の土地のうち、どの土地に小規模宅地等の特例を使うか想定したうえで、有利不利の検討を行うことになります。

５．既に個人でご所有の場合

　既にご自宅を個人でご所有の場合は、収益物件と同様に、建物のみ法人へ簿価売買する方法が考えられます。先祖伝来の土地は売却すると含み益に課税されますので、個人ご所有のままとします。
　具体的には、建物のみ法人所有とし、無償返還届を提出のうえ法人より個人に地代（土地の固定資産税の2～3倍相当）を支払います。
　そうすると、相続時には、土地について、無償返還の貸宅地として2割の評価減、更に小規模宅地の特例を使うと、約60坪までの部分について評価額が5割減額（※）されます。
　なお、無償返還の貸宅地は、個人が2割減額になる代わりに法人の株式評価に織り込む必要が有りますが、既に株式を承継済の場合は無視出来ます。
　※法人所有「社宅」の敷地のため、ご自宅敷地ではなく、貸宅地と考えます。

６．結論は？

　以上をまとめますと、ご自宅を長期で所有される場合で値上がり益が見込めない場合は、法人で所有された方が有利です。
　逆に、ライフステージに応じた住替えを予定されている場合や、一等地物件で今後の値上がり益が見込める場合は、個人で所有された方が有利になります。
　ただし、所有される方のご年齢など、検討すべき事項は多岐に亘りますので、毎度のことで恐縮ですが、事前にＡＴＯにご相談頂くことが最良の結論と言えそうです。