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　不動産所得の申告に当たり、青色申告の承認を受けていれば、一定の要件を満たすことで青色申告特別控除を適用することができます。この特別控除は、他の要件を満たしていても、事業（事業的規模）であれば最高65万円、業務（事業的規模以外）であれば、10万円と区分されます。この事業的規模と事業的規模以外の区分を解説いたします。

１.不動産所得の事業的規模

　不動産所得は、不動産等の貸付けによる所得です。不動産等の貸付けが事業として行われているかどうかは、原則として、社会通念上「事業」と称するに至る程度の規模か否かで判断するとされています。これでは具体的なイメージを掴み辛いので、形式的な判断指標として、所得税基本通達でいわゆる「5棟10室基準」を定め、以下のいずれかを満たす場合は基本的に事業的規模（事業）として不動産の貸付けが行われているものとして取り扱われています。
　（１）独立した家屋の貸付けであれば、おおむね5棟以上であること
　（２）貸間やアパート等、貸与することができる独立した室数がおおむね10室以上であること
　この基準では、貸間やアパート2室を1棟に換算することとなりますので、例えばアパート6室、戸建て2棟は独立家屋5棟相当となり、事業的規模に該当します。
　所得税基本通達に定められてはいませんが、
　①　駐車場5台を部屋1室とする
　②　貸地5カ所を部屋1室とする
　という換算もできるようですので、組合せて5棟10室基準を満たせば、事業的規模になると考えられます。
　共有の場合は、棟数や部屋数に持分を乗じる必要はありません。6棟を2名で共有している場合、3棟相当とはならず、2名とも5棟以上として事業的規模で貸付けを行っていると判断します。

２.5棟10室基準を満たさない場合

　上記の形式基準を満たさないものの、賃料収入が比較的多額で、かつ、不動産管理に事務量を要するような場合は、個別の内容から判断することとなります。所得税基本通達では、個別判定の判断指標として、賃貸収入の状況、貸付資産の管理の状況等からみて、5棟10室基準に準ずると認められる事情があれば、事業的規模（事業）として不動産の貸付けが行われているものとして取り扱われます。
　この判断には、事業の性質として掲げられる
　①　営利性、有償性
　②　反復・継続性
　③　自己の危険と計算における事業遂行性
　④　精神的・肉体的労力の程度
　⑤　人的・物的設備の有無等
を要素として、それらを総合して事業該当性が判断されています。過去の裁決では、収入が多くても事業的規模と認められなかった事例や、不動産貸付に係る維持管理等の程度が相当低いとして、事業的規模と認められなかった事例があります。これらのことから、貸主が自ら役務提供を行う度合を重視して判断されていることが窺えます。

３.事業的規模と事業的規模以外の税務上の違い

　不動産貸付けが事業的規模と事業的規模以外では、青色申告特別控除以外にも税務上の取扱いに違いが生じます。例として、
　①　賃貸物件の取壊しや除却、滅失があったときに資産損失（除却損）として経費に算入できる金額
　　　事業的規模…全額経費算入
　　　それ以外…不動産所得の金額を限度として経費算入
　　　（＝資産損失による赤字を計上できない）
　②　青色事業専従者給与又は事業専従者控除
　　　事業的規模…適用有り
　　　それ以外…適用なし
等があります。事業的規模以外の場合は、特に①賃貸物件の取壊しの際に注意が必要です。仮に、1月に賃貸を終了して取壊しを行うと、賃料収入が1か月分しかないため、取壊しによる資産損失が通算しきれず、その通算しきれない損失を切り捨てることになってしまいますので、より多くの収入と通算することができる年末の取壊しのほうがお得です。
　なお、資産損失は、賃貸物件の取壊しを開始したタイミングで経費に算入することができます。これに対し、取壊し費用は工事が完了したタイミングで経費に算入します。年内で賃貸を終了し、取壊しを行う場合、取壊し工事が年をまたいでしまうと、その工事費部分は年内の経費に計上できなくなります。

４.違いに注意

　不動産貸付けの規模により、青色申告特別控除以外の税務上の取扱いの違いにも気を配る必要があります。取壊し、建替え等のご予定があるときは、ご相談ください。

同族会社に対する貸付金は、相続財産ですから、遺産分割や相続税の対象になります。
　同族会社では、開業資金や事業資金を社長が立替えることが多々あります。そのような立替が長年にわたり繰り返されると、その金額はどんどん大きくなっていきます。相続が発生した際、会社がその借入金を一括返済できれば問題はないのですが、資金繰りが苦しい場合は貸付金が回収できないので相続税の納税資金に困ってしまうことになりかねません。また、貸付金の金額が大きいと相続人間の遺産分割でトラブルの原因になる恐れもあります。
　このような事態に備えるにはどうすればよいでしょうか。

１.相続税における貸付金の評価

同族会社に対する貸付金は、原則として、元本と利息の合計額で評価することになります。
　例外的に、相続開始時の状況からみて、手形交換所等において取引停止処分を受けるなど経済的に破綻しており、貸付金の回収が不可能又は著しく困難と認められるときに限り、回収不能部分は元本に含めないことができることになっています。
　しかし、貸付金を相続税の対象にしなくともよいと税務署に認めてもらうのは、相当ハードルが高いといわざるをえません。赤字経営や債務超過であっても、そのような会社は世の中にたくさんあって営業を続けています。また、会社の借入金の大部分が役員借入金である場合は、銀行借入金とは違い、会社は返済を迫られることで運転資金を欠くことがありません。このようなことから、同族会社に対する貸付金は、その会社が債務超過で実際に全額回収が難しいような場合でも相続税がかかってきてしまうのです。

２.相続前の対策

同族会社に対する貸付金の解消方法をいくつかご紹介したいと思います。
　（1）役員報酬の減額
　役員報酬を減額して、その減額分を貸付金の返済に充てます。役員報酬の変更なので、決算後３か月以内の変更が必要なこと、役員報酬の額にもよりますが、長期間かかることに留意が必要です。また、会社は、役員報酬の減額分だけ経費が減ることになりますので、法人税が増えることになります。
　（2）債権放棄
　貸主が貸付金を放棄することで貸付金は消滅しますが、会社に債務免除益が生じて法人税がかかります。法人税がかからないよう繰越欠損金の範囲内で放棄を行うか、又は経費となる大きな支出がある決算期に行うなど、実行のタイミングが重要になります。
　（3）貸付金の贈与
　贈与税の基礎控除110万円を利用して貸付金を贈与します。相続人の配偶者や孫など多くの親族に長い期間で贈与すると効果がより高くなります。留意点は、貸付金の解消に時間がかかることです。令和６年以降、生前贈与の加算期間が７年に延長されたので、早めに贈与を実行する必要があります。また、贈与をしても貸主が変わるだけで、問題が根本的に解決したわけではないので、いずれまた対策が必要になります。さらに、贈与を受けた親族間で不仲となれば、貸付金の返済を求められることもあります。
　（4）DES（デット・エクイティ・スワップ）
　貸付金を会社の株式と交換すると、貸付金が会社の株式に変わるので、相続税の評価額が下がることがあります。ただし、資本金が増えるため、法人税が増えることがあるなど気を付ける点がいくつかあります。

３.相続後の対策

　事業を継続しない場合には、相続税の申告期限までに会社を解散することも考えられます。その場合は、実際に解散で回収できた金額で評価します。
　しかし、相続後の解散は最終手段と考えていただいたほうがよいでしょう。回収不能の判断時点は、あくまで相続開始時であり、相続後の解散は貸付金の回収不能部分の判断に影響を与えないとする事例が散見されるからです。

４.まとめ

　会社と社長のお財布は一体のような感覚があると思います。しかし、社長の同族会社に対する貸付金を会社から返済を受けないままにしておくと相続財産になります。遺産分割の対象になるため、遺言が無い場合、相続人間での争いの種になる可能性があります。会社を引き継がない相続人が貸付金の回収を主張することも考えられます。
　前述のとおり、相続前の対策は、長時間かかるので計画的に進める必要があり、相続後の対策はハードルがとても高いです。この機会に、会社に対する貸付金について対策をお考えになっていただきたいところです。もし、ご心配になりましたら、ぜひエーティーオー財産相談室にご相談ください。

　令和6年分の路線価が7月に公表され、全国平均が3年連続で上昇したようです。東京23区の新築マンションの平均価格も1億円を超えており、不動産価格が上昇しています。さて、法人化をする際など不動産を法人へ売却する時の金額は、どのように考えれば良いのでしょうか。

１.個人から同族会社への土地売買を検討します

　個人が土地を売却すると、譲渡益に対して譲渡税がかかります。譲渡税は、長期譲渡の場合は所得税と住民税を合わせて約20％です。
　自身や親族が株主である同族関係者への売却は、第三者への売却と違い、譲渡税の負担を抑えるためになるべく低い金額で売買をしたいと考える方もいると思います。しかし、時価（相場）よりも低い金額での売買は税務上リスクを伴いますので、いくらで売買するか検討が必要です。
　今回は、株主である個人から同族会社へ土地を売却するケースを、事例を用いて考えてみたいと思います。

２.事例の前提条件

・土地の売買金額　10,000千円
・土地の時価　　　30,000千円
・売主　個人Ａ
・買主　同族会社Ｂ（株主は個人Ａが100％）

３.売主　個人Ａについて

　売主である個人Ａは、売買金額が時価の2分の1未満であった場合に問題が生じます。時価の2分の1未満で売却した場合には、実際の売買金額ではなく、時価で売却したものとして譲渡税を計算しなければなりません。
　上記2の前提条件を基に考えてみますと、
　【時価の2分の1未満であるかどうか】売買金額10,000千円＜時価30,000千円×1/2=15,000千円
　上記のように、売買金額は時価の2分の1未満となりますので、時価30,000千円で売却したものとして、譲渡税を計算することになります。仮に長期譲渡(税率20％)に該当し、取得費を概算取得費の5％とした場合(譲渡経費なし)の譲渡税は、以下の通りです。
　【譲渡税】30,000千円×95%×税率20%=5,700千円

４.買主　同族会社Bについて

　次に、買主である同族会社Bについて考えていきます。法人は利益を得ることを目的として経営を行うものですから、その取引は時価で行われることが原則です。
　したがって、同族会社Bが土地を時価よりも低い金額で譲り受けた場合には、売買金額と時価との差額を受贈益として、法人税等がかかります。
　上記2の前提条件を当てはめて考えてみますと、土地の購入金額は時価の30,000千円となり、以下の金額が受贈益として同族会社Bの利益になります。
　【受贈益】時価30,000千円－売買金額10,000千円=20,000千円
　上記の受贈益に対して、法人税等がかかります。法人税等は、所得金額が800万円以下であれば約25％、800万円を超える場合は最大で約35％です。
　なお、上記3で、個人Aは時価の2分の1未満で売却した場合は時価により譲渡税を計算するとご説明いたしました。しかし、法人の場合は、時価の2分の1未満であるかどうかの判定がありませんので、注意が必要です。

５.（参考①）同族会社Bに個人A以外に株主がいる場合

　上記4までは、同族会社Bの株主は、個人Aが100％株主を想定していましたが、個人A以外にも株主がいる場合は、他の株主に対して贈与税がかかるケースがあります。
　贈与税がかかるケースは、個人Aが同族会社Bに対して、土地を時価よりも著しく低い金額で売却したことにより、同族会社Bの株価が上昇してしまう場合です。
　その場合は、個人Aから他の株主に対して上昇した株価相当の贈与があったということになります。

６.（参考②）時価の2分の1以上であっても同族会社の行為計算否認に該当する場合があります

　上記3にて、個人Aは、売買金額が時価の2分の1未満であるかどうかを判定しましたが、時価の2分の1以上であっても問題になるケースがあります。
　同族会社の行為計算否認と言われているもので、その譲渡により所得税の負担を不当に減少させると認められる場合には、時価で売却したものとして譲渡税を計算することになります。
　過去には、土地を第三者へ売却する際に、地上権部分を繰越欠損金のある同族会社を経由して取引したもので、同族関係者間であるがゆえに行われたとして適用された事例があるようです。

７.適正な時価を検討しましょう

　今回は、売主を個人A、買主を同族会社Bとしての税務上のリスクを検討しましたが、同族関係者間での土地の売買は、時価で売買をする必要があります。
　土地の時価の例としては、相続税評価額、公示価格（相続税評価額÷80％）、不動産鑑定士による鑑定評価額、近隣の類似する土地の取引事例等がありますので、事前によく検討しましょう。

　７月から12月は税務調査が多く行われる時期です。
　税務署が調査した結果、申告内容に誤りがあるとの指摘や重加算税がかかると説明を受けたが、納得できずに不服がある。そんなときの救済制度に関し、私が国税局・税務署・審判所に勤務していた際の経験を交えてご紹介します。

１．税務調査終了の際の手続き

　税務調査終了の際は、調査官から調査結果の内容説明として、申告誤り等の金額とその理由などの口頭説明を受け、修正申告（期限後申告）を勧奨されます。
　修正申告の勧奨に応ずるかは、任意の選択となりますが、修正申告に応じなかった場合は調査結果に基づき更正等の処分をされます。
　なお、修正申告に応じなかったからといって、修正申告に応じた場合と比較して不利な取扱いを受けることは基本的にありません。

２．不服申立制度

　税務署長等が行った更正等の処分に不服があるときは、その処分の取消し等を求める不服申立てをすることができます。
　不服申立ては、税務署長に対する「再調査の請求」と国税不服審判所長に対する「審査請求」の選択制となっています。そして、国税不服審判所長の裁決を受けた後、なお処分に不服があるときは、裁判所に「訴訟」を起こすことができます。
　私は、再調査の請求は処分した者と審査する者が同じ税務署長なので、あまり意味がないと思います。以下は、審査請求についてご説明します。

３．審査請求できる処分は？

　審査請求できるのは、更正や決定のほか、更正請求に対する更正すべき理由のない通知、重加算税の賦課決定など、税務署長が行った不利益処分が対象です。
　ところで、調査官の勧奨に応じて修正申告した場合は、税務署長は更正等の不利益処分をしないので、審査請求できなくなります。調査結果の内容説明に納得できないときには、修正申告するか慎重に検討してください。また、調査結果の内容説明の理由が不明確だというときは、更正等では理由付記が義務付けられていますので、書面で処分の理由等を確認することができます。更正通知書の理由付記をみてから、審査請求するか決めるのも一計です。
　基本的には、処分の理由等に誤りがあれば審査請求が認められることになります。例えば、調査官の言葉遣いや態度に対する不満は、お気持ちは分かるのですが、審査請求の場面ではいわゆる苦情として取り扱われてしまいますので、請求理由にはなりません。

４．審査請求にかかる費用や期間は？

　基本的に審査請求をするために国税不服審判所に支払う費用はありません 。
　国税不服審判所では、通常要すべき標準的な期間を 1 年と定めています。この間に裁決書という書面で判断結果が郵送されてきます。

５．どんな人が判断しているのか？

　通常は担当審判官１名、参加審判官２名の合議体というものが構成され、他に調査に従事する職員が担当者として指定されます。
　審判所は国税庁の特別機関ですが、より公正な立場から判断ができるよう、原則として、３名の審判官のうち最低１名は弁護士・税理士又は公認会計士などの民間専門家から登用された者が配置されています。

６．実際に認められた割合は？

　刑事事件の有罪率は99.9%といわれていますが、税務署長の処分に関する審査請求の処理状況はどうでしょうか。
　税務署長の処分の全部又は一部がダメと判断されたものは、下表の「認容」欄になりますので、１割前後の審査請求が認められたということになります。刑事事件と比べれば、審査請求が認められる割合はグンと高くなっています。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　(単位：件、％)

区分	取下	却下	棄却	認容
令和３年度 (構成比)	321 (14.1)	98 (4.3)	1566 (68.6)	297 (13.0)
令和４年度 (構成比)	286 (9.1)	385 (12.2)	2263 (71.6)	225 (7.1)

７．税務署側の処分に当たって

　税務署は税金を集める役所ですから、不利益処分の適正性が担保されていなければ、信頼できる組織とはいえないでしょう。そのような意味で、税務署は安易に審査請求の対象となる不利益処分ができません。更正見込み案件は、修正申告見込み案件よりも多くの職員が関与して慎重に検討されますので、調査担当者が意見を通すハードルは相当高くなります。

８．まとめ

　不服申立制度をご紹介しましたが、決して積極的に活用をお勧めする訳ではありません。税務署の調査結果に納得がいかないときは、信頼できる税理士とよく相談していただき、早めに調査官にご自身の考えを伝えることが大事です。不服申立制度は、１つのツールとしてご活用いただければ幸いです。