相続に際して、その相続した土地を物納しようとお考えになっている方もいらっしゃると思います。今回は物納の際の収納価額（国が引き取ってくれる価額）にまつわる、思わぬ落とし穴についてお話します。
　通常、相続財産を物納しようとした場合、物納財産の収納価額は、相続税の申告書に記載された価額によることとされています。つまり、相続税を計算する際に1億円で評価された土地ならば、収納価額も1億円。税金を納める側の立場からすれば、これは当然なお話です。
　ところがその土地の利用状況によっては、1億円で評価されているにもかかわらず、収納価額はその半分の金額にもならず、いざ物納を申請しようというときに大慌て…というケースもあります。そんな事にならない様、物納予定の土地については事前に利用状況を確認されておくことをおすすめします。　
　よくあるケースとして、以下の2つのケースをご紹介します。

①	使用貸借に係る土地 父親から使用貸借した土地にアパートを建てて賃貸をしていたＡさんが、父の死亡に伴いその土地を相続により取得。この土地を物納しようと考えているケース。
②	土地の無償返還の届出が出されている土地 身内の経営する会社に貸与している土地（※）をＢさんが相続により取得したため、その土地を物納しようと考えているケース。 上記の２つです。

　①の場合、相続税を計算する際には、自用地（更地）として評価されます。しかし、国がその土地を物納により収納する場合の収納価額は、自用地としての価額ではありません。借地権の価額に相当する額を差し引いた底地としての価額となります。本人以外の人物（Ａさん）所有のアパートが建っている土地を国が引き取る訳ですから、物納後のその土地の権利関係は、「Ａさんが国から土地を借りている」ことになります。
　そのため、相続発生前の使用貸借とは状況が異なってしまうから、というのがその理由です。借地権割合が60％の土地においては、1億円で評価されていても４千万円でしか収納されないということになります。

　②の場合、土地の無償返還届出書が出されているため、相続税を計算する際には自用地（更地）としての価額の80％相当額として評価される分、①よりお得といえますが、収納価額は①と同様です。つまり、８千万円で評価されていても（自用地評価1億円とする）４千万円でしか収納されません。
　ただし、上記のケースは物納時においても土地の上に他人の建物が建っている場合のお話です。物納時に建物を取り壊してしまった場合は、原則として収納価額は自用地（更地）評価額となりますので、老朽化した建物ならば思い切って取り壊すのも有効な一手段かもしれません。申告時には低い評価で得をして、物納時には高い収納額でもう一度得をする。こんな作戦をお試しになってはいかがでしょう。
(※)税務署に土地の無償返還に関する提出書を提出済。

<用語の解説>
　「土地の無償返還に関する届出書」とは、将来借地人がその借りている土地を無償で返還することを約束した際に、税務署に提出する届出書をいいます。（一方又は双方の当事者が法人であることが前提です。）本来、権利金等（借地権の対価）の授受を行う慣行のある地域では、建物を所有する目的をもって賃貸借契約を行うときに、権利金の授受が行われるのが一般的です。地主にとっては、借地人がその土地を使用することによって、利用を制限されることになります。従って、その利用を制限されるのに見合う金額の権利金を地主は借地人から受け取るという訳です。もし、借地権の設定が無償で行われた場合、税務当局は、地主が借地人に対して借地権に相当する権利金の支払いを免除した、と解釈します。そして、借地人に権利金相当額の課税が行われてしまいます。（これを権利金の認定課税といいます。）この権利金の認定を受けないための方法の一つが、契約書において当事者間で将来無償で借地を返還する旨を定め、税務当局に「土地の無償返還に関する届出書」を提出する事なのです。

昨年は大型台風の度重なる上陸、大地震の発生、浅間山の噴火、クマの出没など様々な災害に見舞われる年になりましたが、昨年を振り返り不幸にも災害などに遭われた方に、税務上の救済措置をご紹介致します。

1. 税額の軽減措置

　救済措置のうち、税額が少なくするなる制度として、所得税法による雑損控除（以下「雑損控除」）と災害減免法（以下「災免法」）による所得税額の減免があります。雑損控除が"所得の一部を控除できる制度"であるのに対し、災免法は"税額の免除又は一部を軽減できる制度"となります。

2. 適用要件

　この２つの制度は対象資産、適用される原因の範囲も若干異なります。雑損控除については、住宅、家財、動産（うち、後記の生活に通常必要でない資産とされるものを除きます）、1個又は1組の価額が30万円以下の貴金属等が対象となり、損失の原因が災害、盗難、横領による場合に適用されます。これに対し災免法の場合は、住宅、家財のみが対象であり、損失の原因も災害のみに限定されます。また、損害の規模要件もあり、住宅、家財の価額の1／2以上の損害であることが必要です。また、雑損控除の適用にあたり間違いやすい点として以下２点があります。

①	対象資産が、事業用資産やクルーザー・別荘、1個又は1組の価額が30万円超の貴金属等及び生活に通常必要でない資産に該当する場合
②	詐欺・恐喝を原因とする損害（自己の意思が介在している場合） には適用がありません。

3. 計算方法

◆災免法の場合
　一定の所得金額の場合には、税額が直接に減額または免除されます。

今年の合計所得金額	所得税の軽減額
500万円以下	全額免除
500万円超750万円以下	50％相当額が軽減
750万円超1,000万円以下	25％相当額が軽減
1,000万円超	軽減なし

◆雑損控除の場合
　次のうち、いずれか多い方の金額を所得（税額ではありません）から差し引くことができます。
（イ） 損失の額（*）－ 所得金額の1／10
（ロ） 損失の額（*）のうち災害関連支出の金額 － 5万円
（*）損失の額は保険金などによって補填される金額を除きます。
（参考）上記の適用には、災免法の場合には確定申告書に明細添付、雑損控除の災害関連支出がある場合には領収書の添付又は提示が必要です。雑損控除の場合、所得から控除できなかった金額は翌年以後3年間繰越して控除することができます。災免法の場合には源泉所得税の早期還付を受けることも可能です（一定の所得要件があります）。

4. どちらが有利？

　実際に数字を使って試算してみましょう。
合計所得金額800万円（所得控除150万円（雑損控除以外））の方の場合、損失額に応じて以下のように所得税額が減少します（定率減税は考慮せず）。

損失額 （全て災害等の損失額とします）	雑損控除適用後の所得税額	災免法適用後の所得税額
なし	97万円（注1）
100万円	93万円（注2）	72.75万円（注5）
200万円	73万円（注3）	72.75万円（注5）
300万円	53万円（注4）	72.75万円（注5）

（注1） 650*×20％－33＝97
（注2） ｛650*－（100－80）｝×20％－33＝93
（注3） ｛650*－（200－80）｝×20％－33＝73
（注4） ｛650*－（300－80）｝×20％－33＝53
（注5） 97－97×25％＝72.75
* 雑損控除以外の所得控除後の所得金額650（800－150）
　上記のケースでは損失額が200万円の場合には災免法適用が有利、300万円の場合には雑損控除適用が有利となります（比較ができるのはその年の合計所得金額が1000万円以下の場合に限られます）。

5. 実務上の損失額

　上記はあくまで机上の計算です。というのは実務上損失の金額は何を基に計算し、かつそれらを立証できる資料が災害後に残っているのでしょうか？もともと1の損害を100といってしまうことだってできそうです。保険の世界に"焼け太り""保険太り"という言葉がありますが、税金の世界にもある"焼け太り"制度なのかもしれません。

最近、高齢化や少子化の影響か遺言を作成される方が増えているそうです。遺言には、相続争いの防止や相続権の無い人にも財産を分配できるというメリットがあります。今回は、主に税務の観点から遺言作成上注意する点についてお話させていただきます。

１．遺留分にご注意を！

　遺言を作成する場合、遺言者は誰にどの財産を引き継がせるかを自由に指定することができます。しかし、完全に自由かというとそうではありません。
　例えば、全財産を国に寄付するという遺言があった場合、残された家族は、生活に困る可能性があります。そこで、法律により最低限度の相続財産を遺族に保証しています。これが、遺留分です。
　しかし、遺留分は誰にでもあるわけではなく配偶者や子などにあります。遺留分が侵害された場合には、遺留分の減殺請求をすることにより最低限の取り分をもらうことができるのです。

２．税務上の特例について考慮した遺言を！

　遺言作成上、注意することは遺留分だけではありません。遺言の仕方で、税務上の特例の適用を受けることができなくなったり、適用を受ける金額が少なくなったりするケースもあります。
　例えば小規模宅地等の評価減の特例です。小規模宅地等の評価減は、適用を受けようとする宅地等を取得する人や取得後継続して利用するか否かなどによって減額割合や減額対象となる面積が変わってきます。事業用の場合、最大400㎡まで8割引ですが、200㎡まで5割引となってしまうケースもありますので注意が必要です。例えば、小規模宅地等の評価減適用前で400㎡、4億円の事業用の土地のケースでは、減額割合と適用面積によって8千万円(※1)と3億円（※2）の評価額になります。その結果、差が2億2千万円も生じてしまうのです。

（※1）特定事業用宅地等の場合　
4億円－4億円×400㎡／400㎡×80％＝8千万円
（※2）事業用宅地等の場合　　　
4億円－4億円×200㎡／400㎡×50％＝3億円

３．納税についても考慮した遺言を！

　納税についても注意が必要です。相続税の納税は金銭一括納付が原則です。相続させる財産額しか考えずに金融資産を特定の人にのみ相続させるという偏った遺言を作成した場合どうなるのでしょうか。金融資産を取得しなかった人は金銭で納付することができなくなり、延納や物納を選択、あるいは取得した財産を売却しなければならなくなるケースがでてきます。
　例えば、次のようなケースです。相続人は子Ａと子Ｂの二人。財産は１億円の土地建物と1億円の現金で相続税額は2千万円とします。現金を子Ａに、土地建物を子Ｂに、という遺言の場合、子Ａは納付すべき相続税1千万円を相続した現金で納められますが、子Ｂは自分の金融資産が1千万円ないと納められません。金融資産がない場合子Ｂは、財産を売却して相続税を納めるか、分割払いで納めなければならなくなってしまいます。

　この様な状況にならないためにも、事前に納税の可否についてのチェックも必要です。自分の財産を引き継がせるために遺留分を考慮したり、納税について考慮したりと、遺言作成には、結構、気を使います。法律的なことばかりでなく、遺言作成には税務の知識も必要なのです！！

生命保険は、生命保険料控除や、相続税の生命保険金の非課税枠、年金保険の受給権評価をはじめ、幅広く節税に利用されています。保険契約に係る節税方策の1つに『保険料贈与』という方法があります。贈与税の申告等で贈与の事実関係を明確にする他、連年贈与と指摘されないようにする、など、注意点はありますが、相続税の納税対策にはお勧めの手法です。

１．保険料贈与とは？

　父（60歳）と母と長男という家庭を例に挙げて考えてみます。父の相続税は相当な額になると予想されます。そこで次のような方法により保険に加入することに。契約者は長男で、父を被保険者とした保険に加入します。受取人は長男です。保険料を低く抑えるため、変額終身保険に加入することにしました。死亡保険金額3,000万円、保険料払込期間は１０年で毎年約195万円の保険料を支払うものとします。当然、長男は年間195万円もの保険料を支払うお金はありませんので、毎年父が現金210万円を贈与します。長男は贈与税の申告を行い、贈与税10万円を納付します。
　何年かして父が亡くなると、長男に3,000万円の保険金が支払われます。受取った保険金のうち支払保険料との差額に対して、所得税（一時所得）がかかります。一時所得の金額は{（3000万円－1950万円－特別控除50万円）×１／２＝５００万円}となります。所得税の税率は住民税と合わせて15～50％ですので、多く見積もっても２５０万円です。手許に残る{ 3,000万円－250万円＝2,750万円}は、まるまる相続税の納税に充てることができます。

２．父が保険料を払うのとどっちが得？

　一方、父が契約者となり直接保険料を払い、死亡保険金を遺族が受取る場合には、相続税の対象となり、法定相続人1人につき500万円の非課税枠があります。前述の保険料贈与とどちらが得なのでしょうか。

① 保険料贈与の場合の税負担
　　贈与税10万円×10年＋所得税住民税最高250万円＝最高350万円
② 相続税の対象となる場合の税負担
　　保険料贈与のケースと比較して増加する相続税の対象となる財産の額　約3,000万円

　相続税の税率は10％から50％の累進税率です。勿論、財産が少ない場合にはゼロですので、税負担は0～1,500万円の間で財産の額などにより異なる、ということになります。相続税率50％の方にいたっては、1,150万円も差が出るのです！

３．おじいさんから孫への贈与が効果的！

　将来ご両親から多くの財産を受け継ぐことになる方も、いつかはお亡くなりになります。そのときの相続税を考えれば、早めに対策を打つに越したことはありません。そこでの保険料贈与を活用してみましょう。
　父・子（45歳）・孫という家族を想定します。孫が契約者・保険料負担者・保険金受取人、子が被保険者という保険に入ります。例えば、保険金額4000万円、保険料払込期間5年の変額終身保険で年間保険料は約290万円とします。父から孫へ年間310万円の現金を贈与し、20万円の贈与税を納めれば、290万円の保険料を支払うことができます。何十年も経って子が亡くなったときには、孫に保険金4000万円が支払われることになります。孫への贈与で、孫が将来納めなければならない相続税の準備もできるのです！

　保険料贈与は、保険料が安い若いうちに始めるのが効果的です。また、贈与税は贈与を受ける人ごとに課税がなされるもの。贈与対象者が複数名いれば、それぞれに保険料贈与を行うことで更に節税効果が増します。早めの対策で孫の代まで安泰です。是非ご検討を！

１．広大地とは

　相続税における土地評価の方法に、「広大地」の評価があります。広大地とは、その地域における標準的な宅地の地積に比して著しく地積が広大な宅地で、都市計画法に定める開発行為を行なう場合に道路や公園などの公共公益的施設用地（＝潰れ地）の提供が必要と認められるものをいいます。つまり、潰れ地が生じるために宅地として有効利用できる面積が減ってしまうので、土地の評価額が下がるのです。
　改正前は、潰れ地の地積を控除した地積がその広大地の地積に占める割合を用いて評価額を計算していました。実務的には、潰れ地を計算するために、その土地の開発要綱等法令の要件を満たす図面を作成する必要がありました。測量士や開発業者の手を煩わせ、実際に開発しなくても開発図面を描いてもらうという時間と費用がかかっていたのです。しかも、その評価には不確実な要素が含まれるため、税務調査の対象になり争われることも多々ありました。

２．いいこと尽くめの改正

　今回の改正により、評価方法の簡素化が図られました。以下の評価方法は、平成16年1月1日以降の相続・贈与について適用されます。

　広大地補正率＝0.6－0.05×広大地の地積／1,000㎡
　広大地評価額＝正面路線価×広大地補正率×面積

　土地所有者の方にとっては、改正前の評価方法ではおおむね2～４割程度の評価減でしたが、改正後は500㎡では42.5％、1,000㎡では45％、5,000㎡では何と65％の評価減となるのです！！よほどの悪条件（不整形地・間口狭小・がけ地等）の土地でなければ、今回の税制改正は有利になります。この評価方法は5,000㎡以下の地積のものに限られています。ただし、5,000㎡を超える広大地についは個別評価とすることを原則としているものの、65％の評価減を適用しても差し支えないとしています。
　税務署にとっては、一義的に評価額を決めることにより係争事案を少なくすることができます。これまでが、争う要素が多過ぎたのかも知れませんが・・・。
　一方、税理士にとっては、評価方法が簡単になったという利点はございますが、難しいからこそ腕の見せどころではあったのです。

３．広大地評価できない宅地

　次のような土地はたとえ面積的には広大でも、税務上の広大地として評価をすることはできません。

[１]	すでに開発行為を終えているマンション・大規模小売店舗等の敷地（更に開発を行う必要性がないため）
[２]	道路に面しており、間口が広く、奥行がそれほどではない宅地・道路が二方、三方、及び四方にある宅地等（潰れ地がほとんど生じないため）
[３]	「大規模工場用地」に該当する土地（別途、規定が設けられているため）
[４]	最も適した利用法がマンション適地（中高層集合住宅の建築が最適とされる土地）に該当した場合（潰れ地が生じないため）

　広大地に該当すれば、それだけで最大65％の評価減を適用することができるのです！　これまで以上に広大地なのかどうかが重要な判定要素となってきました。

４．ちょっとの工夫で広大地評価！

　土地を細かく分割して相続するのではなく、広大地として評価することができるように共有財産として遺産分割することをお勧め致します。広大地として相続税の申告を済ませ、その後に共有物の分割（共有物の分割は譲渡税の課税対象になりますが、一定の要件を満たした場合には譲渡税はかかりません）をすれば、広大地の評価減を最大限に活用できるのではないでしょうか。

　不動産投資信託。最近よく聞く名前ですが、「どうせ投資信託でしょ。株はわからないから。」などといって食わず嫌いをしていませんか。じつは皆様の長年の経験が活かせる新しい形の不動産経営かもしれません。

１． REITって何？

　不動産投資信託とは、その名の通り、不動産を主な運用対象とする投資信託です。日本版リートなどとも呼ばれます。不特定多数の投資家から資金を集めて不動産を購入し、そこから生じる賃料や売却益を投資家に分配する商品です。要は、みんなでお金を出し合って不動産を購入し、そこからの収入をみんなで分配する、というイメージです。

２．REITの特徴

◎高い配当利回り
　配当の源泉は不動産から生まれる賃貸料収入です。仕組上、利益の90％以上を配当する決まりとなっているため、比較的高い配当利回りが期待できます。
◎換金が容易
　REITの中には、株式同様、証券取引所に上場されているものもあります。上場されているものであれば、市場で簡単に売却することができるため、不動産とは異なり、すぐに現金化することが可能です。
◎少ない資金で投資が可能
　通常の不動産投資であれば多額の資金が必要ですが、REITの中には、数十万円の単位で購入できるものがあるため、比較的手の届く範囲で投資が可能です。

３．税務上の取扱い

　不動産に投資をしているとはいえ、有価証券です。したがって、利益の配当があった場合には配当所得となります。しかも、上場REITであれば10％の源泉徴収（平成20年3月まで）のみで課税は終了です。勿論確定申告も選択可能ですが、次の①、②以外の方は、確定申告をしない方が有利となります。いずれにせよ、配当控除の対象とはなりません。
①他の所得に損失があるため、配当所得を確定申告に含めると源泉所得税が還付される場合
②他の所得と合算して配当所得を確定申告すると定率減税額が増加し、結果、申告税額が減少する場合
　なお、出資元本を譲渡した場合には、譲渡益に対して10％の課税です（平成19年12月まで）。仮に譲渡損が生じたとしても他の株式の譲渡益があれば損失を相殺できますし、相殺しきれない損失が生じた場合には3年間の繰越控除が可能です。

４．結局のところ・・・

　現物の不動産を所有していれば、そこからの収入は不動産所得です。もし損失が生じれば他の所得と相殺可能です。ただし、所得が多ければ最高50％の課税です。ただしこのREITであれば、そこからの収入は配当所得です。どんなに配当が多くても上場REITであれば10％の課税で済みます。
　売却の場合はどうでしょう。土地の売却であれば20％の課税です。ただし上場REITへの出資であれば10％の課税です。しかも今年の税制改正で土地の譲渡損失の損益通算は不可能となりました。損益通算が不可という点では条件は同じです。
　投資信託は元本割れがあるんじゃないか？そんな声が聞こえてきそうですが、元本（買値）保証がないのは不動産も同じです。
　そこで一計。不動産を見る目に自信があり、値下がりが続く土地をお持ちの方であれば、思い切って不動産を処分して上場REITに投資されては如何でしょうか。不良不動産を整理し、なおかつ、好立地の不動産から生じる収益が享受できます。不動産の譲渡時に20％の課税はありますが、不動産の価値が毎年5％ずつ減少しているのであれば4年目で20％の減少です。あの時売っておけば・・・なんてこともありえます。資産の組替え方法の一つとして、十分有用な選択肢ではないでしょうか。少ない資金で銀座の地主気分。夢ではないのかもしれません。

一般的に従業員持株会は公開会社が導入するもの・・・と思われがちですが、実際には、公開の予定などまったくない非公開会社でも導入することができます。今回は非公開会社に導入することのメリットとその留意点についてお話します。

１． 公開会社が導入する従業員持株会

　従業員持株会は、従来から公開会社に普及している制度です。
　毎月少額の資金で会社の株式を少しずつ買い付けていけるので、従業員にとっては、自分自身の財産形成に役立ちますし、会社にとっては安定株主対策として有効です。
　また公開の予定があれば、公開時に大きなキャピタルゲインを期待もできます。

２．非公開会社が従業員持株会を導入することの効果

　しかし公開を予定しない非公開会社の最大の特徴は、会社の経営支配権を確保するという点です。が、逆に経営がうまく行けば行くほど、自社株式の相続税評価額が高騰し、相続税が多額になるということを意味しています。
　そんな場合に従業員持株会の導入を検討してみる価値があるのです。
　オーナーの所有する株式は財産評価基本通達に定める「原則的評価方式」により評価しなければなりません。これに対して、従業員持株会にオーナーが株式を放出するときには、より安い「配当還元評価方式」によって評価することができます。内容の説明は割愛させていただきますが、この評価方式の違いがどのように相続税評価額に影響するのかを見てみましょう。
＜例＞オーナーが100%所有する自社の株式の30%を放出して従業員持株会を設立
　資本金 1,000万円（発行済株式総数20,000株）
　原則的評価方式による評価額 　 1株 6,000円
　配当還元評価方式による評価額 　1株 500円　　
　(A)従業員持株会設立前のオーナー所有株式の相続税評価額
　　　株式 20,000株×@6,000円＝1億2,000万円
　(B)従業員持株会設立後のオーナー所有株式の相続税評価額
　　　株式 20,000株×（1－30%）×@6,000円＝8,400万円
　　　株式売却代金 20,000株×30%×@ 500円＝300万円
　　　株式＋現金＝8,700万円
　持株のうち30%を譲渡しただけで相続財産が3,300万円（1億2,000万円－8,700万円）減少します。28%も相続財産が圧縮できるのです。

３．留意する点

　従業員持株会の導入に際しては、留意しなければならない点があります。
　① 従業員持株会を設立するには最低でも30名程度の従業員が必要です。
　② 従業員に対し、高配当を維持するように心がける必要があります。
　③ 従業員のために作るものであり、会社とは独立した別個の団体であるとの認識が必要です。
　④ 会社運営に欠かせない議決権を保有することになるので、安定株主対策として今まで以上に労使間の友好な関係が欠かせません。

４．議決権制限株式の利用

　もしも上記の④の点が気になり、オーナーからの株式の放出が心配であるような場合には次のような対策が考えられます。
（１） まずは、オーナーだけで株主総会の普通決議ができるように、発行済株式総数のうち2分の１（50%）超の株数を手元に残す。
（２） 特別決議にまで備えるなら、オーナーの手元に3分の2（66.7％）超の株数を残しましょう。ただ（１）と（２）の差はたったの16.7%です。そのくらいの従業員の方からは協力を得られるような友好な関係を築きたいものです。
（３） さらに重要事項に関する議決を制限する「議決権制限株式」という株式を利用するという方法もあります。こうすることで、議決権はオーナーが保有したまま、株式を従業員持株会に放出することができます。
　ただし、この方法は、平成14年の商法改正による方法を組み合わせているので、どの議決権を制限するかについては前例に乏しく、適用には慎重になる必要があります。
　従業員持株会には、従業員にも経営に参画する意識を持ってもらえるようになるという大きな効果もあります。その面からも導入を検討する価値はあるのではないでしょうか。

　今回のえ～っと通信は、クラブＡＴＯの会員の方からのお問い合わせが多かった個人の証券税制についてです。 　証券税制は近年、改正（改悪？）に改正（改悪？）を重ね、ますます複雑になってきています。 複雑な証券税制について配当等を受け取った場合、譲渡した場合を中心として２回に分けてお話させていただきます。

Ⅰ　有価証券の区分

　有価証券と聞いてどんな種類のものが思いつくでしょうか。株や国債などが一般的です。
　株や国債の他には社債・出資金・受益証券など、国内だけでなく国外のものなどさまざまなものがあります。
　今回は証券会社等にて比較的簡単に購入できるものを中心に、課税方法によって下記の様に区分し具体的なものを挙げました。
　上場株式等を譲渡した場合の詳細、法人の場合、国外のものについては紙面の関係から次回以降にご説明させていただきます。
１上場株式等・・・・・・・・・証券取引所に上場されている株式等
　（例）上場株式・店頭登録株式・上場ＥＴＦ（上場投資信託）・上場Ｊ－ＲＥＩＴ（上場不動産投資信託）
２非上場株式等・・・・・・・上場されていない株式等
　（例）非上場株式・非上場出資金
３公募株式投資信託・・・一般に購入可能な投資信託のうち目論見書に株式を１株でも組入れできるものと規定して　いるもの
　（例）○○オープンファンド、○○インデックスファンドなど
４公社債・・・・・・・・・・・・・政府や企業などが発行する債券
　（例）国債・地方債・上場社債
５公社債投資信託・・・・・主に債券で運用する投資信託で株式を一切組み入れないで運用するもの
　（例）ＭＭＦ・中期国債ファンド
　投資信託は株式や公社債に比べて、少ない金額から投資ができる、分散して投資ができる、商品の種類が豊富であるなどの特色があります。

Ⅱ　配当等に対する課税方法と税率

１　課税方法と税率等

　配当等（分配金・利子を含む）を受け取った場合の課税方法・税率・適用期間は下記の表の通りです。

※１　総合課税を選択した場合の税率は、所得税・住民税の合計です。所得金額が増えるにしたがって適用される税率が高くなります。源泉徴収される税率の内訳は、１０％（所得税７％・住民税３％）、２０％（所得税１５％・住民税５％）で一定です。
※２　大株主に係る配当等とは上場株式等の配当等のうち発行済株式（出資を含む）総数の５％以上を保有する株主が受ける配当等をいいます。
※３　非上場株式等に係る配当等については総合課税が原則ですが、少額配当に係る所得税については総合課税としないで源泉徴収のみの課税で完結させる方法も選択可能です。ただし、住民税については金額の多少にかかわらず申告が必要です。
　少額配当とは１回に支払いを受ける配当等の金額が５万円（配当等の支払いのための計算期間が１年以上の場合は１０万円）以下のものをいいます。

２　所得金額によって変わる選択方法

　上場株式等の配当等と公募株式投資信託の普通分配金は、総合課税（給与所得や不動産所得など他の所得と合算し課税する方法）となる所得が多い場合には、源泉徴収のみ課税を、総合課税となる所得が少ない場合には総合課税を選択した方が有利となります。
　総合課税を選択した方が有利となるおおよその目安は、平成２０年３月までは上場株式等の配当等については課税所得金額が３３０万円以下（定率減税を考慮しない場合）となります（配当控除という規定を適用し計算した場合）。
　　定率減税を考慮した場合には、上記の目安となる課税所得金額が３３０万円を若干上回ります。

　　扶養控除の対象とする方が配当等を受け取った場合は、総合課税を選択すると所得金額判定により扶養控除の対象から外れるときもありますのでご注意ください。
　確定申告時に課税方法の選択の検討を！

　土地、建物を売却し、売却益が出た場合には、売却益に税金が課せられます。売却益は、売却代金から取得費、譲渡費用を差し引いて計算します。そして、計算した売却益に対して平成16年分より長期所有なら20％、短期所有なら39％の税率を乗じて所得税、住民税が計算されます。
　しかし、自宅を売却した場合は、様々な特例が用意されています。今回は、その特例をご紹介いたします。

売却益がでてしまったら？

　自宅の売却で利益が出た場合には、「3000万円を限度とする特別控除」「税率の軽減」または「買換特例」の制度があります。
　「3000万円の特別控除」は、自宅の売却益から3000万円を特別に控除できる制度です。所有期間が10年を超える等の要件を満たす場合には、「税率の軽減」があり、通常20％の税率が14％（6000万円まで）となります。
　「買換特例」は、10年以上所有し居住していたなど一定の要件を満たす場合に受けられる特例制度です。売却代金よりも高いものに買い換えた場合には、税金は0円、売却収入よりも安い場合には、売却代金と購入代金の差額部分が課税の対象となります。これらの3つの制度、すべての特例要件を満たしていても併用が可能なのは、「3000万円の特別控除」と「税率の軽減」だけです。

特別控除と買換特例どっちが得？

　「3000万円の特別控除」と「買換特例」どちらも使えるケースがよくあります。税金がたいして変わらないなら、どちらでも同じと思いがち。しかし、本当にお得なのは、特別控除を利用する方法です。買換特例は、今回は課税を見逃してもらい、次回に先送りをしているだけなのに対し、特別控除は、完全におまけだからです。
　両者の差は、買換えたマイホームを将来、売却するときに歴然と現れてきます。
　例えば、１回目の旧マイホームの売却価格が5000万円、そして、新しいマイホームを5000万円で購入。翌年にそれを5000万円で売却をしたケースで比較します。
①１回目の譲渡の時に買換特例を使っている場合　
　売却価格から引ける取得費は、旧自宅の取得価額となります。買ったときの金額が分からない場合には、売却価格の5％と計算されるので、今回は1回目の売却価格である5000万円×5％＝250万円と計算します。すると、売却益の計算は下記のようになります。
　2回目の譲渡時：新自宅の売却価格 　旧自宅の取得費 　　　　　　売却益
　　　　　　　　 5000　　　　－　　　　 250　　　　＝　 4750　　×　39％　＝1853　（単位/万円）
　1回目の税額は0円、2回目1,853万円、合計税額は1,853円となります。
②１回目の譲渡時に3000万円の特別控除を使っている場合
　1回目の譲渡時：5000－（5000×5％）－3000＝1750×14％＝245
　2回目の譲渡時：新自宅の売却価格　　新自宅の取得費　　　　　　売却益
　　　　　　　　　5000 　　　－　　　　5000 　 　　＝ 　　　　　　0円　（単位/万円）
　1回目の税額245万円、2回目の税額0円、合計税額245万円となります。
　すぐに売却を考えている場合には買換特例を使ったら絶対に損なのです！買換特例の恩恵を充分に生かすには、そこに住み続ける覚悟が必要です。

譲渡損が生じてしまったら？

　平成16年から、特定の自宅に係る譲渡損失の繰越控除には２つの選択肢があります。どちらも、所有期間が5年を越える等の要件を満たす場合に、譲渡損失を他の所得と相殺、繰越できるというものです。
　まず、1番目は借入金で買換資産を取得した場合には、譲渡損失の全額が対象となります。2番目としては、買換資産を取得しない場合でも、譲渡契約日の前日の借入金残高が譲渡価格を上回る金額を限度として認められます。
　
以上、自宅の譲渡にまつわる特例をご紹介いたしました。自宅を譲渡する場合のご参考にしていただければ幸いです。