社長の所有する土地の上に、法人が建物を建設したとしましょう。この場合には、借地人は法人で、地主である社長に対して地代を払うことになります。今回は、不況の折、この地代が高すぎて支払が困難になったＡ社を例にあげて、地価下落の今だからこそ利用できる改善策について考えることにしてみましょう。

1.最初はよかったけれども・・・

バブル経済が弾けたとき、つまり地価が一番高かった時期のお話です。社長の所有する土地の上に、自分の会社（Ａ社）名義で建物を建築しました。その際、Ａ社は社長に対して、年間1,200万円の地代を支払うことにしました。当時、土地の価額が2億円だったので、土地の更地価額に対して年6％の地代ということになります。通常、一般的な地代の相場が年間400万円位だったので、約3倍に相当します。地代が資金繰りを圧迫するとはまったく考えていなかったのです。

２．高額な地代を支払う必要性？

ところで、なぜこのように高額の地代を支払うことにしたのでしょうか。それは、法人の借地権利金の認定課税を避けるためだったのです。簡単に説明すると、通常、第三者の間では借地人は高額の権利金を支払って、地主と土地賃貸借契約を結ぶことになります。しかし、高額の権利金を支払わずに済ませてしまうことも、同族関係者間では実際に多いのです。ただし、その代わりに会社に対して支払わなくてよくなった権利金部分に対して、次の｢３｣で述べる対策を講じなければ、その受贈益に対して法人税が課税されてしまいます。

３．｢相当の地代の届出書｣と｢無償返還の届出書｣

その対策は、大きく次の2つの方法があります。1つは、｢相当の地代の届出書｣を提出し、先程の更地価額に対して年6％の地代を支払う方法です。この方法は、土地価額の変動に応じ地代を改訂する方式もありますが、今回は改訂しないで据え置くことが前提です。この方式は、簡単にいうと権利金の分割払いみたいなものです。特徴としては、地価が右肩上がりのときに地代を据え置くことで、法人が権利金の支払い無しで借地権を手に入れることができます。一般に、自然発生借地権と呼ばれているものです。もう1つは、｢無償返還の届出書｣を提出し、将来、社長がその土地を使う必要が生じたときなどは、無償で返還する旨を税務署に届け出る方法です。この場合には、地価が変動しても借地権は発生しません。したがって、通常は一般的な地代を支払うことになります。

４．Ａ社の現状

Ａ社は｢据置き型の相当の地代方式｣を選択しました。なぜなら、Ａ社はまだまだ地価が上がるだろうと思っていたためです。しかし、長引く不況で会社は赤字となり、地代の支払が苦しい状況になってしまいました。社長の方は会社から実際の地代を受け取ることができなくなってしまったので、地代収入を未収のまま申告し、所得税を払い続ける結果となりました。社長は、まず会社の業績を向上させ、会社を資金繰り地獄から脱出させなければならないのに、自分の所得税のための資金の捻出まで考えなければならなくなったのです。地代の引き下げも考えましたが、途中で地代を引き下げると借地権の絡みで法人税が課税されるとの心配から、それを躊躇してきたのでした。

５．地価下落の今だからこそ！

しかし、地価が下落し続ける限り、｢相当の地代方式｣では、自然発生借地権は発生しないのです。確かに、社長が考えたように｢相当の地代方式｣を採用し、地代を据え置いた場合には、途中で地代を減額すると先程の借地権に対する法人税の課税の問題が生じてきます。ところが、これは地価が上昇しているときの話なのです。ここで、もう一度Ａ社の現状について考えてみましょう。Ａ社が土地の賃貸借を開始したのは地価が一番高いときでした。ということは、その後地価が下落し続けたため、Ａ社には借地権が生じていないことになります。それならば、｢無償返還の届出書｣を利用したらどうでしょうか。Ａ社の場合、地代は年1,200万円から通常の地代である年400万円となり、3分の1の支払で済むのです。これで、会社の資金繰りは改善し、社長に対する所得税の問題も一気に解決です。地価下落の今だから使える｢無償返還の届出書｣。是非、ご検討ください！

今回は、統一的な評価方法を早急に定めなくてはいけない財産評価の一例をご紹介します。

家屋の評価は、財産基本通達89（家屋の評価）に基づき、当該家屋の固定資産税評価額に評価倍率（1.0倍）を乗じて計算した金額によって評価することとされています。

では、固定資産税評価額が付されていないうちに相続税の申告期限を迎えてしまった場合はどうなるのでしょう。例えば、新築家屋の完成・引渡しが平成14年2月で、相続開始が平成14年4月のようなケースです。相続税の申告期限は平成15年2月となりますが、申告期限までに平成15年1月1日の現況で付される固定資産税の賦課決定通知書は届いていないのです。

この場合、財産評価基本通達にその評価方法が明示されていないことから、財産評価基本通達5（評価方法の定めのない財産の評価）の定めにより評価します。つまり、この通達に評価方法の定めがない財産の価額は、この通達に定める評価方法に準じて評価するというのです。

それを踏まえ、市販の財産評価の書物によると、固定資産税評価額の付されていない家屋の評価方法の順序は次のとおりとあります。①申告期限までの間に、その家屋の課税時期の状況に応じた固定資産税評価額が新たに付された場合には、その固定資産税評価額により評価する。②付近にある状況の類似した家屋の固定資産税評価額を基として、その付近家屋との構造、経過年数、用途等の差を考慮して評定した価額により評価する。③付近に現況の類似する家屋がないときは、その家屋の再建築価額から経過年数に応ずる償却費相当額を控除した価額の70％に相当する金額によって評価する。

さて、ここで問題となるのは、相続税申告時に①と②によることができなかったため、③の方法により評価し申告をした場合です。ある事案では、申告後に固定資産税の賦課決定通知書を確認すると、申告時の評価額と固定資産税の評価額に数千万円もの違いがあったのです。納税者は、更正の請求により相続税を減額したいと希望します。財産基本通達では固定資産税評価額により評価する、とありますから当然でしょう。しかし、税務署は、「正しい評価方法の一つにより評価していますので更正の請求は認められません」というのです。ここでは、財産評価の根底にある「時価」という議論や固定資産税評価額を決定する「市町村」の対応などは紙面の関係で省略しますが、あまりにも不合理としかいいようがありません。

増改築により固定資産税評価額が付されていないというのではなく、あと数ヶ月もすれば、固定資産税評価額が判明する新築の家屋です。新築した翌年の死亡にかかる場合と、同一年で死亡した場合の評価方法が異なるということは、納税者にとって課税の公平性を損なっているとしか判断せざるをえません。

更正の請求が認められないのであれば、予想固定資産税評価額を算出し、できるだけ低い評価で申告し、固定資産税評価額が付されたときに修正申告するなどの方法を検討しなくてはなりません。この場合に税務署は前述の順序に従い評価するよう指導、修正しょうようをするのでしょうか。早急に公平な課税のための統一的な評価方法及び救済方法を定めてもらいたものです。

今回は、『不動産管理会社』を設立する、というテーマでお話してみましょう。不動産管理会社とは言っても、ご自身がお持ちの不動産についてだけの仕事をする、いわゆる同族会社のことです。

不動産管理会社を設立することのメリットは、一言でいえば節税効果につながるということですが、さて、どのような節税効果があるのでしょう？

「管理型」と「所有型」

一口に不動産管理会社と言っても、管理会社には「管理型」と「所有型」の２種類があります。「管理型」とは、土地建物の所有者は個人のままで法人が管理のみを行い、管理手数料を個人から法人が受けるという形態です。又は個人から同族法人が一括で賃借し、それを法人が第三者に転貸する形態を言います。一方「所有型」とは、土地は個人所有のままで建物だけを法人所有とし、法人自身が建物オーナーとして第三者に賃貸する形態です。

「所有型」をお勧めします！

「管理型」では、管理手数料が経費となり、その部分が個人の所得から減少することに。「所有型」では法人が得た賃貸収入から役員報酬を他の親族に支払うことによって所得の分散を図ります。どちらも経費を増やしたり、所得を分散したりするわけですから節税効果はあります。しかし、これから法人設立を考えていらっしゃる方、「管理型」よりも「所有型」をお勧めします。

なぜなら「管理型」には問題点があるからです。それは個人が法人に支払う管理手数料です。以前は概ね賃貸収入又は法人一括貸の場合の転貸差額が２０％までであれば税務上も問題がなかったのですが、昨今は税務署も厳しくなっています。実態としての管理業務があっての管理手数料と位置づけている傾向にあるようです。一方「所有型」を採用する場合、建物は法人が所有していますから「管理型」のように管理の実態ということで税務上お咎めがくることはありません。

借地権にご用心！

「所有型」は、建物を個人から法人に売買する際、借地権という問題が発生します。言うまでもなく、法人が個人の土地の上に建物を建てられるのは、法人に借地権が存在するためです。地主である個人と借地人である法人との間で借地権設定にあたって、税務上法人は個人に権利金を支払わなくてはなりません。仮に権利金を支払わないと、個人から法人へ支払うべき権利金相当額を免除されたとしてその免除された金額に対する法人税が課税されてしまいます（これを権利金の認定課税といいます）。
権利金の認定課税を回避する方法はあるのでしょうか？実は、２通りあります。１つは相当の地代（更地価格の６％）を毎年支払う方法ですが、地価下落の続く今日ではあまり意味がないのでここでは詳述しません。もう１つは無償返還の届出書を税務署に提出する方法です。書面を提出するだけで前述の権利金の認定課税は回避できるのです。書面一枚で概ね土地の更地価格の６割～８割の権利金を支払わなくてすむのです。知っていると知らないとでは大きな違いですよね。

専門家の知恵を拝借すべし！

個人の土地に法人の建物を建築することは、建物を新築する場合だけのことではありません。従来からお持ちの個人の建物を税負担なしに法人に移行する場合にも応用は可能です。ただし、法人税、相続税等すべてにかかわることなので、実行前には必ず専門家に相談されることをお勧めします。誌面の都合上すべてにわたって詳述できませんが、ご自分だけの判断ではつじつまが合わず、税務署からお目玉をくらい思わぬ税金を支払うことにもなりかねません。ここはやはり、「Ａ.Ｔ.Ｏ」に相談でしょうか…。

相続税は、相続で取得した財産の価額（非課税財産を除く）から、負担した葬式費用・債務を差し引いた額を基礎として課税価格を算定し、計算されます。

ここでいう「債務」とは、相続税法14条1項により「確実と認められるものに限る」と規定されています。しかしながら、「確実に認められるもの」の意義については特段の定めはなく、各条項の解釈に委ねられているのが実情です。

債務として代表的なものとしては、銀行からの借入れ・未払いの固定資産税や所得税・借家人の方から預かっている敷金などがあります。これは、債務として問題の生じる余地はなく、正に「確実に認められる」債務です。

保証債務はどうでしょうか。たとえば、被相続人が旧友の頼みで、旧友の会社が借入れする際に、その債務の連帯保証人になったり、自分の土地にする抵当権の設定を承諾したりした場合です。

裁決例・裁判例では、保証債務は、原則として「確実と認められる」債務には該当しないとされています。しかしながら、相続開始時に主たる債務者が弁済不能に陥っている場合は別です。保証人や担保提供者が弁済しなければならないことが確実であり、主たる債務者に対し求償権を行使しても到底返還を受けられない場合には、「確実と認められる」債務に該当するものと解されています。

問題は、主たる債務者が返済不能の状態であり、求償権を行使しても無駄であるということを税務署に対し、いかに証明するかです。

まず、債務者が法人の場合は、返済が滞っており、かつ著しい債務超過の状態が相当期間続いていることを証明することが最低限必要です。倒産していれば確実でしょう。個人の場合も同様で、返済が滞っており、自己破産をしていないまでも資産が他にないことを証明することが必要です。これらの証明をするには、主たる債務者の協力なくしては不可能です。求償権を行使しても本当に無駄であるかは、主たる債務者自身しか分からないからです。もし、主たる債務者が協力的であれば、すべての財産・債務を検証することが可能ですが、一般的にはそんなに甘くはありません。つまり、相続人は求償権の行使が可能であるかないか分らないケースが多いのです。

相続が開始してから保証債務をしていたことが判明した場合は、遺族の方はいつ債権者から債務の履行を迫られるかという不安を抱えながら生活することになります。暫くして実際に返済を行なわなければならないこともあります。にもかかわらず、相続税を計算するに当たって、債務控除できないなんて・・・。

被相続人の恩に報いるため一生懸命返済を続け、完済される方も多いでしょう。しかし、保証人にだけはなってはいけないとの代々の家訓がある方もおられるとか。自分がいなくなってからも家族を不安にさせる行為であることは肝に銘じておきたいものです。

相続税の取得費加算の特例とは？

　土地等を売却した場合、税金はその売却によって得られた利益に課税されます。言うまでもなく、この売却益は、売却代金から取得費や譲渡のための諸費用を控除して計算します。その中に、｢相続税の取得費加算の特例｣と言う取得費に相続税の一部を加算する特例があります。ただし、この特例は、その相続税の申告期限後3年以内の売却についてのみ適用されるため、売却の時期については注意が必要です。
　それでは、相続税の一部の金額とはどのように計算するのでしょうか。土地等の場合について算式にすると、
相続税額×土地等の合計額／課税価格（債務控除前）＝取得費加算額　
となりますが、算式だけではわかりにくいので具体例でみてみましょう。

　土地Ａ　　　　　　　　40,000万円
　土地Ｂ　　　　　　　　50,000万円
　現預金その他　　 　10,000万円
　債務・葬式費用　△30,000万円
　課税価格（債務控除後）70,000万円　　　相続税額　20,000万円
　（計算）　20,000万円×（40,000万円＋50,000万円）／（70,000万円+30,000万円）＝18,000万円
　　以上から、取得費加算額は18,000万円となります。

買換え特例との組み合わせ

　話は変わって、事業用に使用している土地等を売却して別の土地等に買換えようとしたときの特例です。これは、「特定事業用資産の買換えの特例」と呼ばれていて、取得する買換え物件の金額にもよりますが、売却代金以上の物件を購入した場合が節税効果は最大になります。簡単にいうと売却益のうち20％だけを課税。残る80％については次回その物件を売却したときに課税しようという特例です。しかし残念なことに、それでも売却益の20％の課税だけは免れません。
　さて、ここからが本題です。この免れない20％の課税をなんとかできないものか、と知恵を絞ります。この特定事業用資産の買換えの特例に、上述した相続税の取得費加算の特例をプラスしてはどうでしょうか。先程の具体例を使ってみてみましょう。
　相続により取得した土地Ａ、Ｂのうち、土地Ｂを売却し、その売却代金で別の土地Ｃを購入します。ただし説明の便宜上、時価は相続税課税価格と同じとします。

　土地Ｂ（時価）50,000万円（10年超所有）
　取得費　2,500万円　　取得費加算額18,000万円
　土地Ｃの購入額　50,000万円

　この例では、購入物件の金額が売却代金と同額であるため、特定事業用資産の買換えの特例を利用すると売却益（売却代金から取得費を控除した）の20％部分に課税されます。
（50,000万円－2,500万円）×20％＝9,500万円
しかし、この免れない20％部分の課税9,500万円に、上述した取得費加算の特例が上乗せで適用できるのです。すると、取得費が取得費加算額の分だけさらに増えることになります。つまり、売却益の20％の課税部分から差し引くと取得費加算額の方が大きくなり、課税部分がなくなってしまうと言う訳です。
　9,500万円－9,500万円（※）＝0円　
　（※）18,000円＞9,500万円　∴9,500万円

　20％部分の課税はやむを得ない！と、諦めていた事業用資産の買換え特例も、相続財産なら100％買換えが可能なのです。

今年も毎年恒例の「長者番付」が、５月１６日に発表されました。新聞やテレビで報道されたのは、全国上位１００位まで。１００位の方の税額は２億６千５３０万円。こんな税額は一生納付することはないから大丈夫、と思う方が大半でしょう。
　しかし、発表されたのは上位１００名だけではありません。所得税額1000万円を超える高額納税者は、5月16日から31日までの期間、税務署に氏名・住所・所得税額が掲示されます。これを＜高額納税者の公示制度＞といいます。この制度により、今年は全国で７万9838人が公示されました。　本来ならば高額な納税をすることは、名誉の証(？)。しかし、ＤＭや勧誘の電話、寄附のお願いで追い回され、プライバシーの侵害、無用心極まりない制度と嫌がる方も多いようです。借金の保証人になっているなど、どうしても収入を公にしたくない事情がある人もいるはずです。公示を逃れる方法はないのでしょうか？

公示を回避する方法

所得税の高額納税者の公示は、3月31日までに提出された申告書が対象です。言い換えれば、3月31日までは1000万円を超える税額の申告書を提出しなければ、公示は逃れられるのです。
対策１．４月１日以降に申告する
一番オーソドックスな考え方です。しかし、期限までに申告しなかったと言う理由で無申告加算税が本税の15％相当額（調査前なら5％）。納期限までに納税が無く、遅延利息的な性格の延滞税が、納付日までの計算で本税の14.6％（2ヶ月以内の期間なら2002年度は年4.1％）かかり、お勧めはできません。
対策２．修正申告を活用する
例えば、期限内に税額が1000万を超えないようなインチキな申告をし、4月1日以降に真実の修正申告書を提出する、という方法があります。ここで心配なのは、過少申告加算税（差額の10％または15％）・延滞税といったペナルティですが、税務署に指摘を受ける前なら過少申告加算税はかかりません。
また、納税だけは実際の納税額を3月15日までに納付する、と言う方法もあります。つまり、申告書に記載された納税額と異なる真実の税額を納付しておくのです。これなら、期限内に完納しているので延滞税はかかりません。税務署も申告書と納税額の付け合せを3月15日に全部完了するわけではありません。あっと言う間に4月1日です。４月１日を待って真実の申告を修正申告の形で提出すれば、何の問題もないのです。
対策３．取り敢えず買換え申請
今なら来年末までの期間限定で活用できる方策です。事業用資産の買換えを応用するのです。
原則として、土地、建物等固定資産を売却した場合には、売却益に対して税金がかかります。ただし、かわりの資産を購入する場合には、売却益の60～100％に対する課税を先送りにできる制度があります。この制度はたくさん種類がありますが、売る物件・買う物件・またその組み合わせ･･･要件が複雑です。
なかでも最も使い勝手のいいものが２１号買換えといい、国内にある所有期間10年を超える事業用の土地等、建物又は構築物を売却し、国内にある事業用の土地等、建物、構築物、機械装置を購入すれば、最高で売却益の80％の税金を先送りにできます。売った年に買うのが原則ですが、申請書さえ提出すれば翌年まで購入をする期限が延長（事情が事情なら最長3年間延長可）されます。ただ、その場合には、「いつ頃・いくらぐらいで・何を購入する予定」かを、申請書に記載して申告期限内に税務署に提出しなければなりません。しかし予定はあくまでも予定。当然、購入できないこともあります。購入できなかった場合には、「やっぱり買えませんでした」として修正申告をします。この修正申告、修正の期限さえ守れば延滞税はかかりません。買う予定がなくても買う予定あり、と申請することで、ペナルティなしで納期限は1年延長。売却に係る税額80％カットで公示を逃れることができるかもしれません。逃れられなかったとしても公示される税額を少なくすることができます。ただこの制度、平成１５年末で終了です。公示回避の視点からも、本当に名残惜しい制度です。

もはや、この公示制度の存在価値はなく、一日も早く廃止とすべきだと思っているのは筆者だけでしょうか・・・

相続税はプラスの財産（現預金・土地など）からマイナスの財産（借入金など）を控除して残った財産に対して課税されます。一般的にマイナスの財産の方が多ければ相続税はかからないと認識されています。
　確かにこの考え方は間違いとはいえませんが遺産分割の仕方によっては、マイナスの財産の方がプラスの財産より多いのに相続税が課税されてしまう事もあるので注意が必要です。
　以下のようなケースがありました。

１　借金の方が多かった被相続人

　 ＡさんとＢさんの父親がなくなられた場合です。母親は既に亡くなっています。
　 父親の所有の資産は預貯金２億円と貸ビル（相続税評価額８億円、時価１０億円）でした。
負債は借入金が１２億円です。

２　遺産分割の仕方によっては税金が

　　　遺産分割協議に際し、Ａさん、Ｂさんが話し合った結果、２つの案がでました。
　　　 　税理士に相談したところ、その結果に２人は驚愕したのです。
　　 ①財産・債務とも均等に相続する案
相続税の課税価格の合計額の計算
　　　　　　Ａさん　　　　　　　　　　　　　　　　Ｂさん　
　　　　　財産　　　　５億　　　　　　　　財産　　　　５億　
　　　　　債務　　　　６億　　　　　　　　債務　　　　６億　　
　　　　　課税価格　　△１億円→０　　　　課税価格　　△１億円→０
　　　　課税価格の合計額が０であるため、相続税はかかりません。

② Ａさんが貸ビルと借入金をＢさんが預貯金を相続する案
相続税の課税価格の合計額の計算
　Ａさん　　　　　　　　　　　　　Ｂさん
財産　　　　８億　　　　　　　　財産　　　　２億
債務　　　１２億　　　　　　　　債務　　　　０億　　
課税価格　　△４億円→０　　　　課税価格　　２億円

　　　　合計　　０＋２億円＝２億円
　 注意すべきは、このケースではＡさんのマイナス分とＢさんのプラス分を相殺して、△４億
　円 ＋２億円＝△２億円→０とはならないことです。
つまり、『△４億円→０』が相続税の計算方法のミソなのです。
結果として課税価格の合計額が２億円となり、
何と、Ｂさんに約２，８００万円の税金がかかってしまうのです。

３　債務は分割をしないで申告という方法も・・・

　　 あまり大きな声ではいえませんが実務的には、とっておきの手があります。
それは、債務を分割しないのです。
　　 債務が分割されていない場合、相続税の計算上は法定相続分に従いＡさん・Ｂさんそれぞ
れが債務を２分の１づつ　相続したものとします。
　　相続税の課税価格の合計額の計算
　　　　　Ａさん　　　　　　　　　　　　　Ｂさん
財産　　　　８億　　　　　　　　財産　　　　２億
債務　　　　６億　　　　　　　　債務　　　　６億　　
課税価格　　　２億円　　　　　　　課税価格　　△４億円　　　　

合計　２億円＋△４億円＝△２億円となります。
　　上記２②のケースとは違い、債務が未分割の場合は、相続税法の規定（基本通達１３－３）
によりＡさんのプラスとＢさんのマイナスを相殺できるのです。
　　その結果、相続税はかかりません。

申告期限が過ぎても債務の分割が行われない場合どうなるのでしょう？
税務署は早く債務を分割するようになどと、債務の分割について介入してくることはありません。
納税者の自主性にまかせているのです。
特にこのケースのように、債務の方がプラスの財産より大きな場合、税務署は当初から相続税の課税対象としては見込んでいない事も多いのです。

相続があった場合、プラスの財産の分け方ばかりに意識がいきがちですが、債務の分け方にも注意が必要です。
遺産分割の方法によっては、思わぬ税金が・・・・・