相続が発生すると、分割協議を巡り相続人間で文字どおり血で血を洗うような事態が発生してきます。こんな時、遺言書があれば…、などと後悔するケースが非常に多いのです。今回は、この遺言と遺言によく似た死因贈与についてご紹介したいと思います。

１．もし、遺言書がなかったら相続税はどうなるか？

　もしも、遺言なしに相続が開始され、申告期限までに分割協議が整わなかったら、税務上はどういう影響を受けることになるのでしょう。まずは、｢小規模宅地等の評価減特例｣という土地の評価額が最高80％まで減らせる特例が適用できなくなります。そして、配偶者の税額軽減といった法定相続分の2分の1まで相続した財産に対する相続税をゼロ（0）といった相続税の半額セールも使えません。その結果、過大な相続税を納めることになることでしょう。さらに、未分割の状況では物納することもできなくなり、納税方法について再検討しなければなりません。

２．遺言とよく似た死因贈与とは？

　遺言に代えて、それとよく似た死因贈与を活用する方法もあります。死因贈与とは、私が亡くなったら私の財産をあげるという贈与契約です。遺言は一方通行ですが、死因贈与はあげます、もらいますの双方向の意思が反映されます。契約は書面を作成しなくても法律的には成立しますが、実務的には書面を作成し公正証書にします。さらに、不動産について｢始期付持分移転仮登記｣、つまり予約の登記を行うことができます。この点が遺言と違い、ポイントとなる部分です。詳述いたしませんが、これを行うことにより、嫌がらせのために関係のない第三者に相続持分を不正に売却するといったことを防げた、などという話もあるようです。
　なお、死因贈与は相続開始時に贈与税として課税されるわけではなく、遺言の場合と同様に相続税が課税されます。

３．相続時に発生する税金は相続税だけではない！

　死因贈与により不動産を取得した場合には、気をつけなければならないことがあります。次のような税金の問題が生じてくることです。第一は、登記の際の登録免許税。相続や相続人遺贈の場合には税率が0.2％、それが死因贈与の場合には税率1％となってしまいます。なんと5倍も税負担が増えることに…。第二は、不動産取得税。相続や遺贈の場合には課税されないのに対し、死因贈与の場合には3％の税率で課税されます。登記原因の違いで片や課税、片や非課税…。あれこれ考えると財産を引き継がせるのも容易ではありません。なお、上記登録免許税及び不動産取得税の税率は、いずれも平成15年4月1日から平成18年3月31日までのものとなります。

４ ．テクニックに走るより、円満な相続！

　生前の対策として、一般的には公正証書遺言がポピュラーです。しかし、様々な争いを考えた上で念には念をというのなら、余計な税金は気になりますが死因贈与も一考の価値があります。またテクニックとしては、遺言を準備する一方、死因贈与の仮登記まで実行しておく方法も考えられます。この場合には、実際の登記の段階でどちらにするかを考え、最終的に遺言をもとに相続登記することも可能です。ただし、この場合には死因贈与の仮登記とその抹消のため余分な登録免許税の負担が…。
　このように、生前対策は税金を含め様々な問題があるのです。税負担まで覚悟して、死因贈与とりわけ｢始期付持分移転仮登記｣などしなくても済むように、円満な相続を迎えたいものです。

今年限りの税制の一つとして「事業用資産の買換え特例制度のうち、個人では21号特例・法人では22号特例」があります。では、この買換え特例は本当にお得なのでしょうか？

１．事業用資産の買換え特例とは

　所有期間が10年を超える国内にある事業用資産（土地及び建物等）を売却して、翌年12月31日までに（法人の場合は翌期末まで）国内にある事業用資産を取得した場合、買換え資産金額の80％までの金額は譲渡がなかったものとされます。つまり、１億円で田舎の土地を売って1億円の都心の賃貸マンションに買換えた場合の譲渡所得税は最大約494万円となります（下記①参照）所得税20％＋住民税6％）。
　①｛1億円×（1－80％）｝－｛1億円×（1－80％）×5％｝×26％＝494万円
田舎の土地から高収益物件へ転換できて数百万の納税ですむのです。これはかなりお得な制度です。利回りがアップしますので、おのずと金融資産が蓄積されていきます。ただし、ここでひとつ注意点！この特例は課税の非課税又は免除ではなく単なる繰り延べになるのです。

２．所得税が増える場合も・・・・

　上述の買換え資産と売却資産の組み合わせだとその後の所得税及び住民税にこの特例のデメリットがでてきます。買換え資産の引継価額は買換え資産の購入価額ではなく売却した資産の取得価額を基礎に計算するため、非常に少額になるケースがでてくるからです。その結果、土地であれば次回の売却時に譲渡税が大きくなります。建物であれば費用として計上できる減価償却費が小さくなるため利益が増え、結果として所得税、住民税の負担増に！原則として、建物は買換え資産としては不向きと考えて良いでしょう。それに対し土地は売却さえしなければ影響がなく、買換え資産としては土地の方がお勧めなのです。

３．相続税評価額の圧縮！

　一方、同じ貸付物件でも、単価の低い田舎の駐車場から、単価の高い都心の駐車場へ買換えすることによって、大きなメリットがあります。それは相続税の評価が下がることです。小規模宅地等の特例の一つとして貸し付け用宅地であれば、200㎡までは評価が半分になります。単価10万円の土地から100万へ買換えすれば9千万円も評価が下がります（下記②参照）。
　②　　　　　時価2億円　　　　　評価額　　　　小規模宅地の評価減　　相続税評価額
　　地方　　＠　10万円×2000㎡　２億円－　 10万円×200㎡×50％ ＝1.9億円
　　都心　　＠100万円×　200㎡　２億円－　100万円×200㎡×50％ ＝　1億円
また、駐車場から賃貸マンションへ買換えすることによっても評価は下がります。土地は貸家建付地となり,建物は借家権部分を控除でき評価は大幅減！

４ ．組み合わせによってはお得な特例！

　事業用資産の買換えは組み替え方法によっては色々と評価を下げることが可能となります。下記の収益性の低い資産から都心の好立地の資産へ買換えることによって、収益性の改善を図り、小規模宅地の特例の活用度がアップします。
　 ① 地代の低い底地　②台数の埋まらない駐車場　③家賃の低い古アパート　④容積率を大幅に下回る賃貸物件　　　　→　都心の好立地の資産へ　　 なお、買換えで取得した土地に収益建物を法人で建築すると言うプランは如何でしょう？法人に入った収益を家族で分散することで所得税の軽減が可能になります。また、土地の無償返還に関する届出書を提出すれば、面倒な権利金に関する課税もなく、更に土地の評価も20％削減です。つまり、貸家建付地と同等の評価減が可能となり、思わぬ相続対策にもつながります。（この興味深い建物所有型の詳細はまた別の機会に）いま、買換えをお悩みのあなた、買換え資産に制限の少ないこの特例はやはりお得な方法です。

生命保険は、単なる保障だけではなく、まとまったお金を貯める場合にも有効であることをご存知でしょうか。
　預金でお金を貯めようとする場合、税引き後のポケットマネーで貯めなければなりません。一方、もしあなたが法人のオーナーなら、生命保険を利用して、税引き前のお金で、法人の損金に計上しながらお金を貯めることができるのです。その中で、今回は、『長期平準定期保険』に的を絞ってその利用方法をご紹介します。

１．長期平準定期保険とは

　長期平準定期保険は、簡単に言うと定期保険の一種で、特に保険期間が長いものとでも言えるのでしょうか。定期保険は、支出時に全額損金となりますが、基本的に解約返戻金はなく、死亡しない限り、保険もおりません。そこで①全額損金にできる、しかも②途中解約すれば、返戻金が戻ってくる、という保障だけでなく、貯蓄機能も兼ね備えた節税商品として発展したのがこの保険です。
　残念ながら、解約返戻金は払込金額を下回りますが、保険料は損金に計上が可能です。そのため、節税効果を考慮すると、実質返戻率は100％を超えるという、お得な保険なのです。

２．長期平準定期保険の活用法

　『長期平準定期保険』は、特に「生前退職金」や「死亡退職金」の準備資金として活用されます。例えば、次のような契約形態で加入したケースで社長の退職金準備をするとどうなるのかを見てみましょう。
　　　　　　契約形態：　契約者及び保険金受取人・・法人　被保険者・・社長
① 生前退職金
　この保険の解約返戻率がもっとも高くなるのは、契約内容・年齢・保険商品・保険会社によって異なりますが、契約してから20年から30年後が多いようです。一般論としては、退職予定年度に解約返戻率が一番高くなるように保険期間を設定し、退職金の原資とするのがお勧めです。ただ、解約返戻金は法人の収益となり、法人税等の課税対象となってしまいますので注意が必要です。そこで前述の退職金を支給することにより、費用も同時に計上でき、両者が相殺されて法人税等の課税を回避できるのです。
② 死亡退職金
　社長が死亡した場合には、法人が死亡保険金を受け取ります。死亡保険金は法人の収益になるので法人税等の課税対象となります。しかし、経営者の遺族に支払う死亡退職金を同時に費用計上できるため、ここでも両者が相殺され法人税等の課税を回避できます。
　一方、この死亡退職金を受け取った遺族の方は、税法上相続財産とみなされて相続税の課税対象となります。しかし、死亡退職金には原則として「500万円×法定相続人数」の非課税枠が用意されているのです。個人で契約して受け取った保険金に対する生命保険の非課税枠の原則「500万円×法定相続人数」と併せて、何と法定相続人一人当たり、1000万円までが非課税になってしまうのです。

３．利用する際のポイント

　とは言うものの、受取保険金すべてを税法上も認められる退職金にできる訳ではありません。退職金を支給する場合、損金として認められる部分は、受取保険金の額とは何の関係もないからです。不相当に高額な部分は損金として認められず、法人税等の課税が待っているので、いずれにせよ、保険を利用すれば節税と同時に、経営者に万が一のことが起こった場合も安心です。企業の維持、存続、そして家族の相続税納税資金や生活保障に役立ててはいかがでしょうか。税引き後のポケットマネーではなく、税引き前の損金にできるお金を使って！

社長の所有する土地の上に、法人が建物を建設したとしましょう。この場合には、借地人は法人で、地主である社長に対して地代を払うことになります。今回は、不況の折、この地代が高すぎて支払が困難になったＡ社を例にあげて、地価下落の今だからこそ利用できる改善策について考えることにしてみましょう。

1.最初はよかったけれども・・・

バブル経済が弾けたとき、つまり地価が一番高かった時期のお話です。社長の所有する土地の上に、自分の会社（Ａ社）名義で建物を建築しました。その際、Ａ社は社長に対して、年間1,200万円の地代を支払うことにしました。当時、土地の価額が2億円だったので、土地の更地価額に対して年6％の地代ということになります。通常、一般的な地代の相場が年間400万円位だったので、約3倍に相当します。地代が資金繰りを圧迫するとはまったく考えていなかったのです。

２．高額な地代を支払う必要性？

ところで、なぜこのように高額の地代を支払うことにしたのでしょうか。それは、法人の借地権利金の認定課税を避けるためだったのです。簡単に説明すると、通常、第三者の間では借地人は高額の権利金を支払って、地主と土地賃貸借契約を結ぶことになります。しかし、高額の権利金を支払わずに済ませてしまうことも、同族関係者間では実際に多いのです。ただし、その代わりに会社に対して支払わなくてよくなった権利金部分に対して、次の｢３｣で述べる対策を講じなければ、その受贈益に対して法人税が課税されてしまいます。

３．｢相当の地代の届出書｣と｢無償返還の届出書｣

その対策は、大きく次の2つの方法があります。1つは、｢相当の地代の届出書｣を提出し、先程の更地価額に対して年6％の地代を支払う方法です。この方法は、土地価額の変動に応じ地代を改訂する方式もありますが、今回は改訂しないで据え置くことが前提です。この方式は、簡単にいうと権利金の分割払いみたいなものです。特徴としては、地価が右肩上がりのときに地代を据え置くことで、法人が権利金の支払い無しで借地権を手に入れることができます。一般に、自然発生借地権と呼ばれているものです。もう1つは、｢無償返還の届出書｣を提出し、将来、社長がその土地を使う必要が生じたときなどは、無償で返還する旨を税務署に届け出る方法です。この場合には、地価が変動しても借地権は発生しません。したがって、通常は一般的な地代を支払うことになります。

４．Ａ社の現状

Ａ社は｢据置き型の相当の地代方式｣を選択しました。なぜなら、Ａ社はまだまだ地価が上がるだろうと思っていたためです。しかし、長引く不況で会社は赤字となり、地代の支払が苦しい状況になってしまいました。社長の方は会社から実際の地代を受け取ることができなくなってしまったので、地代収入を未収のまま申告し、所得税を払い続ける結果となりました。社長は、まず会社の業績を向上させ、会社を資金繰り地獄から脱出させなければならないのに、自分の所得税のための資金の捻出まで考えなければならなくなったのです。地代の引き下げも考えましたが、途中で地代を引き下げると借地権の絡みで法人税が課税されるとの心配から、それを躊躇してきたのでした。

５．地価下落の今だからこそ！

しかし、地価が下落し続ける限り、｢相当の地代方式｣では、自然発生借地権は発生しないのです。確かに、社長が考えたように｢相当の地代方式｣を採用し、地代を据え置いた場合には、途中で地代を減額すると先程の借地権に対する法人税の課税の問題が生じてきます。ところが、これは地価が上昇しているときの話なのです。ここで、もう一度Ａ社の現状について考えてみましょう。Ａ社が土地の賃貸借を開始したのは地価が一番高いときでした。ということは、その後地価が下落し続けたため、Ａ社には借地権が生じていないことになります。それならば、｢無償返還の届出書｣を利用したらどうでしょうか。Ａ社の場合、地代は年1,200万円から通常の地代である年400万円となり、3分の1の支払で済むのです。これで、会社の資金繰りは改善し、社長に対する所得税の問題も一気に解決です。地価下落の今だから使える｢無償返還の届出書｣。是非、ご検討ください！

今回は、統一的な評価方法を早急に定めなくてはいけない財産評価の一例をご紹介します。

家屋の評価は、財産基本通達89（家屋の評価）に基づき、当該家屋の固定資産税評価額に評価倍率（1.0倍）を乗じて計算した金額によって評価することとされています。

では、固定資産税評価額が付されていないうちに相続税の申告期限を迎えてしまった場合はどうなるのでしょう。例えば、新築家屋の完成・引渡しが平成14年2月で、相続開始が平成14年4月のようなケースです。相続税の申告期限は平成15年2月となりますが、申告期限までに平成15年1月1日の現況で付される固定資産税の賦課決定通知書は届いていないのです。

この場合、財産評価基本通達にその評価方法が明示されていないことから、財産評価基本通達5（評価方法の定めのない財産の評価）の定めにより評価します。つまり、この通達に評価方法の定めがない財産の価額は、この通達に定める評価方法に準じて評価するというのです。

それを踏まえ、市販の財産評価の書物によると、固定資産税評価額の付されていない家屋の評価方法の順序は次のとおりとあります。①申告期限までの間に、その家屋の課税時期の状況に応じた固定資産税評価額が新たに付された場合には、その固定資産税評価額により評価する。②付近にある状況の類似した家屋の固定資産税評価額を基として、その付近家屋との構造、経過年数、用途等の差を考慮して評定した価額により評価する。③付近に現況の類似する家屋がないときは、その家屋の再建築価額から経過年数に応ずる償却費相当額を控除した価額の70％に相当する金額によって評価する。

さて、ここで問題となるのは、相続税申告時に①と②によることができなかったため、③の方法により評価し申告をした場合です。ある事案では、申告後に固定資産税の賦課決定通知書を確認すると、申告時の評価額と固定資産税の評価額に数千万円もの違いがあったのです。納税者は、更正の請求により相続税を減額したいと希望します。財産基本通達では固定資産税評価額により評価する、とありますから当然でしょう。しかし、税務署は、「正しい評価方法の一つにより評価していますので更正の請求は認められません」というのです。ここでは、財産評価の根底にある「時価」という議論や固定資産税評価額を決定する「市町村」の対応などは紙面の関係で省略しますが、あまりにも不合理としかいいようがありません。

増改築により固定資産税評価額が付されていないというのではなく、あと数ヶ月もすれば、固定資産税評価額が判明する新築の家屋です。新築した翌年の死亡にかかる場合と、同一年で死亡した場合の評価方法が異なるということは、納税者にとって課税の公平性を損なっているとしか判断せざるをえません。

更正の請求が認められないのであれば、予想固定資産税評価額を算出し、できるだけ低い評価で申告し、固定資産税評価額が付されたときに修正申告するなどの方法を検討しなくてはなりません。この場合に税務署は前述の順序に従い評価するよう指導、修正しょうようをするのでしょうか。早急に公平な課税のための統一的な評価方法及び救済方法を定めてもらいたものです。

今回は、『不動産管理会社』を設立する、というテーマでお話してみましょう。不動産管理会社とは言っても、ご自身がお持ちの不動産についてだけの仕事をする、いわゆる同族会社のことです。

不動産管理会社を設立することのメリットは、一言でいえば節税効果につながるということですが、さて、どのような節税効果があるのでしょう？

「管理型」と「所有型」

一口に不動産管理会社と言っても、管理会社には「管理型」と「所有型」の２種類があります。「管理型」とは、土地建物の所有者は個人のままで法人が管理のみを行い、管理手数料を個人から法人が受けるという形態です。又は個人から同族法人が一括で賃借し、それを法人が第三者に転貸する形態を言います。一方「所有型」とは、土地は個人所有のままで建物だけを法人所有とし、法人自身が建物オーナーとして第三者に賃貸する形態です。

「所有型」をお勧めします！

「管理型」では、管理手数料が経費となり、その部分が個人の所得から減少することに。「所有型」では法人が得た賃貸収入から役員報酬を他の親族に支払うことによって所得の分散を図ります。どちらも経費を増やしたり、所得を分散したりするわけですから節税効果はあります。しかし、これから法人設立を考えていらっしゃる方、「管理型」よりも「所有型」をお勧めします。

なぜなら「管理型」には問題点があるからです。それは個人が法人に支払う管理手数料です。以前は概ね賃貸収入又は法人一括貸の場合の転貸差額が２０％までであれば税務上も問題がなかったのですが、昨今は税務署も厳しくなっています。実態としての管理業務があっての管理手数料と位置づけている傾向にあるようです。一方「所有型」を採用する場合、建物は法人が所有していますから「管理型」のように管理の実態ということで税務上お咎めがくることはありません。

借地権にご用心！

「所有型」は、建物を個人から法人に売買する際、借地権という問題が発生します。言うまでもなく、法人が個人の土地の上に建物を建てられるのは、法人に借地権が存在するためです。地主である個人と借地人である法人との間で借地権設定にあたって、税務上法人は個人に権利金を支払わなくてはなりません。仮に権利金を支払わないと、個人から法人へ支払うべき権利金相当額を免除されたとしてその免除された金額に対する法人税が課税されてしまいます（これを権利金の認定課税といいます）。
権利金の認定課税を回避する方法はあるのでしょうか？実は、２通りあります。１つは相当の地代（更地価格の６％）を毎年支払う方法ですが、地価下落の続く今日ではあまり意味がないのでここでは詳述しません。もう１つは無償返還の届出書を税務署に提出する方法です。書面を提出するだけで前述の権利金の認定課税は回避できるのです。書面一枚で概ね土地の更地価格の６割～８割の権利金を支払わなくてすむのです。知っていると知らないとでは大きな違いですよね。

専門家の知恵を拝借すべし！

個人の土地に法人の建物を建築することは、建物を新築する場合だけのことではありません。従来からお持ちの個人の建物を税負担なしに法人に移行する場合にも応用は可能です。ただし、法人税、相続税等すべてにかかわることなので、実行前には必ず専門家に相談されることをお勧めします。誌面の都合上すべてにわたって詳述できませんが、ご自分だけの判断ではつじつまが合わず、税務署からお目玉をくらい思わぬ税金を支払うことにもなりかねません。ここはやはり、「Ａ.Ｔ.Ｏ」に相談でしょうか…。