突然ですが1年前のことを思い出して頂きたいのです。実は平成15年度改正により、消費税の納税義務者の範囲が広がる大改正がありました。これにより、個人の方は来年、平成17年分から、法人は平成16年4月1日以降に開始する事業年度からは、消費税大増税となる可能性大なのです。

１．改正内容

　消費税の免税点と簡易課税制度の適用について改正がありました。内容は下記の表のとおりです。
　

昨年末に発表された平成16年度の税制改正大綱。不動産税制では予想外の改正があった一方、未上場株式に関して注目すべき改正が行われています。現在、国会で審議中の段階ですが、今回の改正で相続した未上場株式を発行会社へ売却する際の税負担が大幅に軽くなりました。評価だけが高く換金しにくい未上場株式の活用方法が広がります。

１． 未上場株式の譲渡税率の引下げ

　従来、未上場株式の譲渡税率は所得税･住民税合計で26％と、上場株式の10%（Ｈ19.12.31まで）に比べ高い税率となっていました。これが今回の改正で20％へ引下げ。当然、売却後の手取額は多くなります。

２．みなし配当課税の特例

　Ｈ13年の商法改正で発行会社の自己株買取りが自由化され、オーナー株主にとって自社への株式売却が容易になりました。しかし、未上場株式を発行会社へ譲渡する場合、譲渡価額のうち資本等に対応する金額を超える部分は「譲渡」ではなく「配当」として課税されます（下図参照）。この「みなし配当課税」は最高で50％の累進税率が適用され、非常に重い負担となっていました。それが、今回の改正によって、相続した未上場株式を、相続税の申告期限の翌日以後3年を経過するまでの間に発行会社へ売却する場合に限り、みなし配当課税の適用は廃止です。株式の譲渡収入として譲渡益×20％の課税。大幅な減税です！なおこの改正はＨ16.4.1以後の相続について適用されます。

相続税はできるだけ払いたくない。だから相続財産の評価はできるだけ低くしたい。皆様共通の考えかとは思いますが、相続申告だけを考えていると後で思わぬ税金が・・・というお話です。

１．借地権で評価減

　昔からある相続税対策で、借地権をタダで法人に移して個人の土地の評価を下げるというものがあります。借地権部分が法人に移行するため、個人の財産は底地部分のみになることを目的とするものです。例えば更地評価で3億円の土地があるとします。借地権割合が70％の地域にあるとすれば、相続税の評価は3億円×底地割合（30％）＝0.9億円となります。評価額で2.1億円の減少、相続税率が50％であれば約1億円の節税です。俗に『相当地代の据置方式』と言いわれる方法です。
簡単に言いますと、法人との土地の賃貸借契約に際し、「相当の地代の届出書｣を提出し、対象となる土地の更地価額に対して年6％の地代を支払う方法です。地代はそのまま据え置きます。詳細は割愛させていただきますが、この方法により、地価が上がるにつれて借地権が法人に移っていき、法人はタダで借地権を手に入れることができます。
永久にこの土地を所有し続けるのであれば、このままでもよいのでしょうが、こういうご時世です。業績が振るわず、法人を解散し、いざ土地を手放すとなったときに問題が生じます。

２．出口（売却時）に多額の税金が・・・

　簡単な例で考えてみましょう。仮に土地が3億円で売却できたとします。ここでは借地権（70％）は法人の所有、底地（30％）は個人の所有で、法人の唯一の財産は借地権の売却代金2.1億円（3億円×70％）という前提です。。
単純な土地の売却であれば個人は26％の所得税等の負担となります。しかしながら借地権が発生している場合、底地部分については個人が26％の所得税等の負担、借地権部分については法人の所得として課税されます。更に会社が解散となれば残余財産が分配されます。この残余財産、一定の金額についてはみなし配当といって配当所得となります。結果、借地権の譲渡代金に対し丸々法人税が課税され、更に多額のみなし配当が発生するとなれば、所得税等が約50％課税され、結局手取り金額は売却代金の半分弱だった、などという笑えない状況もありえます（下記参照）。また多額の借入金があるような場合には、残余財産の分配どころか、底地の売却代金まで投入する羽目になるかもしれません。

　お持ちの土地は有効活用できていますか？土地の形が悪い、建物が建てられないなどの使い勝手が悪い土地をお持ちの方はいらっしゃいませんか？売りたい価格では売れず、ましてやこれといった良い活用方法も見当たらずに、そのまま放置していたりしていませんか？これらの土地についても当然に毎年固定資産税がかかってきますし、相続が起こった際には相続税の対象にもなるのです。収益を生まないままでは、その資産を所有するメリットはありません。それでは利用価値を高めるためにどうすればよいのでしょう？形が悪いのであれば、ここは一つその土地の形が良くなるように考えましょう。具体的には下図をご覧下さい。Ａ土地の所有者が、有効活用を考えて隣のＢ土地を買い取る場合のお話です。Ｂ土地と一体として利用できるようになれば、土地全体の形が良くなり、以下のような活用方法も拡がってくるでしょう。

１．収益物件を建築して収益性を高めましょう・・・。

　まず、この土地の上にアパートやマンションなどの収益物件を建築することを考えましょう。建物が完成して賃借人が入居した後は、賃借人に帰属する権利分は土地の評価額は下がり、賃貸収入としてキャッシュがどんどん（？）懐の中へ・・・。そこで、頭を悩ますのが重くのしかかってくる所得税・住民税の負担！こんな時、親族が主宰する収益建物の所有型法人を活用して所得の分散を図り、税金対策をいたしましょうという話が登場するのですが、今回は紙面の都合上この話はここまでとさせて頂きます。

２．物納しやすい土地に変身させましょう・・・。

　いざ相続が起こった際に十分な納税資金がないときはどうなるのでしょう？相続財産である土地で相続税を納め（物納）ましょうという話になるはず。そんな時、Ａ土地のような形の悪い土地をそのまますんなりと引き取ってもらえるでしょうか？物納の手続きをスムーズに行うためにも、事前に物納が認められやすいような形の良い土地に変身させておくのも一つの手では・・・。相続税に充ててもらえる金額は原則として相続税評価額です。Ａ土地とＢ土地とを一緒に物納した方が、Ａ、Ｂそれぞれの評価額の合計金額よりも約３，５００万円も評価額、つまり収納額が大きくなるのです。比較的近い将来に相続が起こると予想される場合にはよい方法でしょう。

３．売却してキャッシュに転換しましょう・・・。

　最後にこの土地を売却してキャッシュに換えた場合はどうでしょう？仮に相続税評価額で売買が成立するものとし、Ａ土地については厳密な取得価額が不明の場合に用いる概算取得費（譲渡金額の５％）を使います。また、話を簡単にするために譲渡所得税を計算する際の特別控除は考慮いたしません。すると、Ａ土地だけで売却した場合には、下記の算式のとおり約１億３００万円が手許に残ることとなります。

【算式】
（売却金額）　　　　　　（譲渡所得税等）
１億３，７００万円　－（　１億３，７００万円　×　０．９５　×　２６％　） ＝　１億３００万円

　これに対して、隣のＢ土地を1億円で買い取って、Ａ土地とともに売却した場合には、手許に残る金額が下記の算式のとおり１億２，９００万円となります。

【算式】
① 譲渡所得税等
（譲渡金額）　　　　　（Ｂ土地の購入費用）　（Ａ土地の購入費用）
【 ２億７，２００万円　－　　１億円　　－　　２億７，２００万円　× ３５０㎡／５５０㎡　×　５％ 】　×　２６％　≒　４，３００万円

② 手取りの金額
　　（売却金額）　　　　　（Ｂ土地の購入費用）　（譲渡所得税等）
　　２億７，２００万円　－　　１億円　　－　　４，３００万円　 ＝　１億２，９００万円

１.養子縁組を利用した相続税節税

　相続税の税額は、財産の額と法定相続人の数を基に算出されます。法定相続人が多ければ多いほど、基礎控除の額が増え、非課税の枠が広がり、累進税率が緩和され、結果として相続税額が軽減されます。では、何１０人も養子縁組をすれば相続税額が０円になるのか、というとそう上手くはいきません。相続税の計算上は規制があり、養子がいる場合の相続人数については、実子がいる場合には１人まで、いない場合には２人までしか考慮されません。
　しかし、養子縁組をすることで遺留分は減少するし、孫を養子にして多くの財産を相続させることで、２～30年後に起こりうる実子の相続に係る相続税を飛ばすことができるのです。

２.相続税の２割加算制度

　相続人各人ごとの相続税額は、全体の相続税額を相続した財産の割合で按分して算出した税額を基礎に、各々の事情に応じた控除や加算があります。相続税の２割加算制度は、配偶者と一親等の血族以外の人が相続した場合に、算出した税額を２割増しする制度です。養子は法律上、実子と同様の地位をもつため、一親等の血族に該当します。
　しかし、今回の税制改正で、養子のうち直系卑属（孫、曾孫など）は２割加算の対象となってしまいました。最高税率が70％から50％に引き下げられたものの、孫養子についてはその引き下げられた50％も結果的には60％です。70％よりはマシ、とは言っても、余計な税金を払いたくないのは誰しも当然のことです。

３.孫養子に相続させるのは本当に損？

　孫養子は２割加算の対象ですが、子の妻（夫）が養子なら対象外。贈与税の最高税率も70％から50％に下がったことだし、一旦、子や子の妻（夫）に相続させて、うまく贈与を利用した方が絶対お得！という考え方もあります。しかし、これもケースバイケースです。
　例えば相続財産１５億、相続人は実子Ａと養子Ｂ（Ａの妻）、養子Ｃ（Ａの子）の３人のケースです。Ａの子はＣだけで、ＡとＢの相続時には、すべてＣが相続すると仮定します。ＡとＢが均等に二人で相続する場合（パターン1）、三人が均等に相続した場合（パターン2）、Ｃが一人で全て相続した場合（パターン3）を比較してみましょう。

資本金1円の会社をご存知ですか？従来、株式会社は1,000万円以上、有限会社は300万円以上の資本金を準備しないと会社を設立することができませんでした。しかし、この制度に特例が設けられ平成15年２月１日から平成20年3月31日までの期間に限り、最低資本金に満たない資本金で（つまり1円でも）会社設立が可能になりました。（但し、設立から5年以内に最低資本金までの増資又は合名会社等への組織変更をしない場合は、５年経過後に自動的に解散となります。）この特例により設立される会社は、従来と違い、経済産業局の確認という手続きを必要とするため、「確認会社」と呼ばれています。この確認会社、特例がスタートして数ヶ月で何百社も誕生しています。ＡＴＯでもこの特例を利用されるお客様がいらっしゃいます。それでは、実際に利用した際のポイントをいくつかご紹介致します。

１.「創業者」の確認手続き

　 この特例措置は現在事業を営んでいない「創業者」を対象としているため、この確認手続きが必要になります。この手続き、一見大変そうですが、給与所得者の方は「源泉徴収票」、主婦や学生の方は「健康保険被保険証」の写しを用意すればOKです。特例をつくった手前、経済産業局は利用実績が上がることを期待しています。そのため、思ったほど審査は厳しくないようです。

お持ちの財産を高く評価してもらえるのと低く評価されるのではどちらが嬉しいですか？たとえば、絵画や骨董品などに関心がある方はご自分が大事にされているこれらの財産についてはなるべく高く評価してもらいたいと考えるのでは？某テレビ番組の○○鑑定団ではありませんが、意外な高額の評価に大感激！なんていう具合に・・・。しかし、税金を計算するために財産を評価する場合には全く事情は異なりますね。評価額が高くなればなるほど税金の負担は大きくなってしまいます。できるだけ税金を払いたくないというのが人情ですので、この場合にはなるべく低く評価してほしいというのが本音では？
　 相続税や贈与税の申告における財産の評価については「時価」で行うこととされていますが、土地の評価については路線価を基に評価するのが一般的です。これは税務職員が遵守すべき、いわゆる社内規定である通達の中で、路線価が時価だと言っているからなのです。しかし、必ずしもこの路線価に基づき評価しなければならないという訳ではありません。他に時価であることを立証できるものがあれば、それらも認められますので、鑑定評価を利用することがその一つの手段として登場するわけです。
　 それでは、鑑定評価を利用することでどのような土地について評価が下がるのか、いくつか具体例をご紹介します。

１．地価の下落が著しい土地

　 路線価は国土交通省から毎年公表される公示価格の８０％水準 に設定されており、その年中における地価の変動を考慮していま せん。ですから、地価の下落が著しい土地については鑑定による 評価額がこの水準よりも低くなる可能性があるのです。

２．無道路地・接道義務を満たさない土地

　 無道路地とは、＜図１＞のように道路に全く接していない土地 をいいます。また、接道義務を満たさない土地とは、＜図２＞の ように道路に接する部分の距離が２ｍ未満である土地をいいます。 どちらも法律上、建物の建築又は再建築ができないという点で共 通します。これらの土地は、路線価の評価ではせいぜい４割引の 評価が最大でしょうが、鑑定によれば評価額が半分以下になるな んてことも珍しくありません。

３．土壌汚染がある土地

　近年関心が高まってきました土壌汚染の影響がある土地につい ては、土壌汚染による土地の利用価値の低下・原状回復に費用が かかることなどにより鑑定によればかなり評価額が低くなるでし ょう。今後の法整備や評価方法の動向に注目していく必要があると思われます。
　以上のような土地の他にも、
　①上空に高圧線が通っている土地、②崖地を含む土地、③広大な土地で開発を要する土地　④極端に不整形な土地で利用価値が著しく低い土地、⑤近隣に汚水処理場や変電所などの施設がある土地 などについても不動産の鑑定評価を活用するメリットが出てくる場合があります。 ただ、鑑定士さんによって評価額が大きく異なってきます。専門家選びが難しいのは税務だけではなさそうです。

　 バブル時代に収益物件として非常に価格の高い賃貸不動産をお買いになった方はたくさんいらっしゃると思います。たとえば、当時１億円で購入した物件、現在の時価は世に言う「半値７掛け２割引！」のものも・・・。借入金で購入した方は時価よりも借入金の残高が多く、利回りが悪いので売却しようとしても、借入れ（債務）が残るだけ。このような資産に手を焼いていませんか？
　そこで、この不良資産を使って所得税、住民税の大幅な減少を図る方法があります。それは、同族法人にこの不良資産（簿価１億円賃貸マンション）を時価（３，０００万円と仮定）で売却して７，０００万円の譲渡損失を発生させる方法です。給与所得が１，０００万円、不動産所得が７００万円の人であれば、加減算をすると１，０００万円＋７００万円－７，０００万円＝－５，３００万円となります。譲渡した年の所得はマイナスのため所得税・住民税は０（ゼロ）！しかし、ここで一つ要注意点があります。この控除しきれなかった残額は青色申告届出書を提出していない方や他に所得のないサラリーマン等（白色申告と言う）は翌年以後に繰越ができません。単年度どまりの節税にしかならないのです。
　しかし、青色申告者であれば、控除しきれなかった５，３００万円の損失は３年間繰り越すことができます。他の所得に大幅な変動がなければ翌年以後３年間も所得税・住民税ともに０（ゼロ）！！下表で比較してみましょう。青色申告では通算で４年間も納税が全く無しになり、白色申告者とは４年間に何と１，７３１万円もの税額の差が生じるのです。青色申告恐るべし！