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２．ＮＩＳＡの活用

ＮＩＳＡのポイントとしては以下の通りです。
1　非課税枠が利用できるのは平成26年から10年間
2　非課税枠＝新規投資額は毎年100万円、一度売却するとその非課税投資枠の再利用はできない
3　新規投資分の非課税期間は5年間　
仮に平成26年から10年間、毎年100万円を投資し、売却せず制度終了まで保有します。すると5年目には年間500万円の非課税口座が活用できることになります。6年目以降は初年度以降の非課税枠が順次なくなっていきます。しかし、新たな非課税口座の枠を使うことで、さらに最長5年間の非課税期間を利用することができます。制度終了までの期間で考えると、図では省略していますが、100万円の枠を最大50（非課税期間5年×10年間）活用することができます。そして、毎年非課税口座の投資で得た利益に対する20％強の税金が非課税となります。

３．デメリット　

ＮＩＳＡ口座を活用するにあたり、以下の様なデメリットもあるので注意が必要です。
1　一定期間において複数の金融機関等にＮＩＳＡ口座を開設できない。（1人につき１口座のみ） 
2　ＮＩＳＡ口座での売買損失は税務上ないものとされ、既存口座で保有する他の配当や株の売却益などとの損益通算が認められない。（既存口座であれば、一定の要件を満たせば損益通算をすることができ、また、控除しきれない損失は翌年に繰り越すこともできる。）　
3　ＮＩＳＡ口座から払い出された上場株式等の取得価額は払い出し時の時価となる。
　(払い出し時の時価が取得価額よりも低く、その後の売却時に時価があがると、この差額について課税されてしまう。)

４．ＮＩＳＡの利用法　

　例えば、高配当が期待できる株式を購入し、非課税期間中保有します。配当金も長い目で見てみると大きな金額となります。ＮＩＳＡ活用の１つの選択肢として検討してもよいのではないでしょうか。
もし、1株1,000円、配当年3％の上場株式を限度額100万円で毎年1,000株ずつ購入したら…
1年目　1株当たり配当30円×1,000株＝3万円
2年目　　　　〃　　　　　 ×2,000株＝6万円
3年目　　　　〃　　　　　 ×3,000株＝9万円
制度終了までの14年間の配当金の合計額は
1株当たり配当30円×50,000株相当＝150万円
150万円×20.315％＝304,725円 
この金額が非課税のメリットを受けた金額になります。 

　一方、内部で行き来の出来ない構造上区分された二世帯住宅の場合は、被相続人宅の敷地部分のみが特例の適用対象でした。（図2参照）

４．二世帯住宅の構造上の要件撤廃！　　

　改正により、構造上の要件が撤廃となります。
　内部で行き来が出来なくても同居しているとみなされて、被相続人及び相続人が居住している敷地全体が特例の適用対象となります。（図３参照）

　これにより、上下で分断され外階段でなくては行き来が出来ない、または左右を隔てる壁があり、一度外に出なければ行き来が出来ない二世帯住宅も適用が可能になります。

５．これからの二世帯住宅の建て方　　　

　このように、構造上の要件は撤廃されましたが、登記の仕方には引き続き注意が必要です。図３のパターンでも建物を被相続人と相続人で分けて区分登記している場合には、被相続人の居住用部分しか特例の対象にはなりません。対処法としては、建物を共有にすることです。
　上記の点を注意すれば、これからは姑と嫁が仲良く暮らせる完全分離型の二世帯住宅を相続税の心配をせず、安心して建築出来ると思います。
　ちなみに、上記の2つの改正点は平成26年１月1日以後の相続からの適用となります。
　最期を迎える場所や二世帯住宅の構造の違いで相続税が変わる理不尽な扱いが無くなることは、増税の中の一筋の光かもしれません。

　注意が必要なのは、平成26年3月に完成引渡しという条件で、平成25年10月1日以後に請負契約を締結したような場合です。工事の遅れで引渡しが4月にずれ込んでしまうと、残念ながら適用税率は8％となってしまいます。
　この経過措置については、請負会社から発行される請求書等に適用を受けた旨の記載がなされることになります。

２．賃貸借契約の経過措置は

　賃貸借契約についても、契約の内容が次の｢ア及びイ｣又は｢ア及びウ｣の場合には、経過措置の対象です。対象となると、平成25年9月30日までに契約したものについては、平成26年4月1日以後の期間に対応する賃料であっても税率が5％となります。
ア　資産の貸付期間及びその期間中の対価の額が定められていること
イ　貸主が事情の変更その他の理由によりこの対価の額の変更を求めることができる旨の定めがないこと
ウ　契約期間中に当事者の一方又は双方がいつでも解約の申入れをすることができる旨の定めがないこと並びに支払われる対価の額が一定の水準であること
｢消費税率の改正があった場合には改正後の税率による｣旨の条項はイに該当しません。しかし、この条項に基づいて平成26年4月1日以後の期間に係る賃貸料を実際に変更した場合には、その変更後の賃料は8％が適用されます。
　なお、昨今の賃貸借契約書ではトラブル防止のため｢賃料が経済事情の変動、公租公課の増額等により不相当となったときは、賃貸人は契約期間中であっても賃料の増額請求できる｣旨の条項を設けていることが一般的なようです。この条項があればイの要件に合っていないことになります。
　また、原則として期間中の解約はできなくても条件付きでできる旨の特約条項があればウの要件を満たしません。
　このように賃貸借契約の場合は、現実的には経過措置の対象となる場合は少ないと思われますが、いずれにしても事前に契約書の内容のご確認が必要です。

３．既存契約書の内容確認・見直しを

　経過措置の対象とならない取引については、契約書で消費税等についてどのように表記しているかにより、平成26年4月1日以降の損益に影響が出てきます。注意が必要なのは、消費税等について｢税込｣とし、区分して表示をしていないケースです。なお、消費税等について免税事業者であれば影響はありません。
　契約書が｢100,000円(税込)｣と総額表示の場合で見てみましょう。当方が受け取る賃料の本体価格は、4月1日以降減少します。当方が他社に管理業務等を委託している場合では、4月1日以降の経費が減少することになります。

　既存の契約書で賃料変更可能な条項を設けていれば、例えば｢金○○○円(消費税等別。消費税率が変更された場合には、変更後の率による。)｣という内容に変更をする、などの検討が必要です。
　また、消費税率は平成27年10月1日からは10％となることも予定されています。この機会に、賃貸借契約書や業務委託契約書の内容を確認し、賃料の見直しや契約条項の変更が必要かどうか、お早めに検討を行っておいて下さい。　

この結果、延滞税と加算税の額は次表のとおりになります。

ペナルティーの額を比較していただければ、仮装や隠ぺいをすると後で痛い目にあうことは明らかです。また、修正申告書は、年14.6％の割合が適用されないよう納税資金を準備した上で提出することが重要です。

３．本税と延滞税どっちを先に払う？

　修正申告をして、相続税2,000万円･延滞税100万円を納付しなければならないのに、すぐに払える資金が100万円しかないとします。この場合は、相続税と延滞税のどちらを先に払えばいいのでしょう？相続税本税が減らなければ、延滞税が増え続け、困ったことになります。結論は、相続税から納付し、完納後に延滞税を納付すれば良いのです。延滞税に対して延滞税は課税されないためです。

２．【相続税】基礎控除額

　3,000万円＋600万円×法定相続人の数に引き下げられます。現行では亡くなった方の4％に相続税が課されていますが、この改正により6％に上昇すると見込まれています。この影響は都市部に持ち家をご所有の方に集中するため、次の改正が盛り込まれました。
（平成27年1月1日以後）

３．【相続税】小規模宅地等の減額特例

　被相続人が事業や居住の用に供していた土地の評価額を引き下げる特例です。この特例のうち、居住用宅地等部分について適用面積が拡充、適用要件が緩和されます。
適用面積：240㎡→330㎡
　特定事業用宅地等と併用する場合それぞれの限度面積まで完全併用することができるようになります。（平成27年1月1日以後）
適用要件
（１）一棟の二世帯住宅で建物内を行き来できない場合も敷地全体について特例の適用が可能となります。
（２）被相続人が老人ホームに入所された場合でも以下の要件を満たす場合には特例の適用が可能となります。
・被相続人に介護が必要なため入所したものであること
・家屋が貸付け等の用途に供されていないこと （平成26年1月1日以後）

４．【贈与税】教育資金の一括贈与

　現行の制度でも教育資金の贈与は非課税です。但し必要な都度贈与する必要があります。今回の改正は一度に多額の資金を非課税で贈与することができるというものです。30歳未満の受贈者の教育資金として、直系尊属が金銭等を金融機関に信託等として支出した場合に適用されます。上限は受贈者1人につき1,500万円（学校等以外は500万円）です。
　教育資金に充てられたことを証明するため、領収書等を金融機関等に提出する必要があります。
　なお、30歳になった際に残額がある場合、その時点で贈与があったものとして贈与税が課税されます。
（平成25年4月1日から平成27年12月31日まで）

５．【所得税】日本版ＩＳＡ

　現在、上場株式等の譲渡益等については軽減税率が適用されています（所得税7％、住民税3％）。平成26年以後原則に戻り、所得税15％、住民税5％となります。
　個人による資産運用を促進させるための特例でしたが、あまり効果が無かったため、新たな対策として日本版ISAが平成26年から10年間適用されます。
　上場株式等への投資のうち、毎年100万円までが非課税枠となります。この非課税枠内の上場株式等から生じる配当や譲渡益が非課税となります。保有期間は最長5年間です。非課税となる投資額は最大500万円（毎年100万円×5年間）となります。
　5年間の保有期間終了時に、非課税枠を移管し、非課税のまま保有し続けることもできます。
　配当や譲渡益が生じる場合は有用ですが、譲渡損失は生じなかったものとして、損益通算の対象となりません。
　この制度の基となったイギリスでは広く利用されているため、当初設定されていた期限が無くなり、恒久化されました。日本でも利用状況によっては恒久化、対象商品や非課税枠の拡充、対象年齢の引き下げ等が期待されます。

６．その他

　今回取り上げることができなかった改正案のうち主要な項目は、次表のとおりです。

　つまり、取得費加算額が大きければ大きいほど、譲渡所得金額は小さくなり、所得税も少なくなります。
　但し、取得費加算額には上限が有り、譲渡所得金額が零になるところで打ち止めです。また、適用を受けられるのは、相続開始から３年１０か月以内の売却に限られます。

２．平成５年改正で土地等の譲渡に大盤振る舞い 　

　昭和４５年の特例創設当時、取得費加算額は土地等とそれ以外の財産を区別することなく、「譲渡した相続財産に対応する相続税額」に限られていました。

　その後、平成５年の税制改正で、土地等に係る取得費加算額が大幅拡大。「相続した全ての土地等に対応する相続税相当額」とされました。上記の算式の分子の下線部分が「全ての土地等の価額」となります。
　これにより、例えば下のＡ・Ｂ・Ｃという３つの土地を相続し、そのうちのＡだけを譲渡したような場合（※）、Ａの譲渡所得の金額の計算上、譲渡していないＢ・Ｃに対応する相続税までも取得費に加算できることとなったのです。

３．平成５年改正の背景

　平成５年の改正は、バブル期の地価高騰を抑制するための土地課税強化により、土地譲渡税の負担が重くなり過ぎたことに配慮して行われました。
　しかし、実際には別の事情もあったようです。
　改正当時、バブル崩壊により地価は下落し土地取引も停滞。相続税評価額が実勢価格を上回る逆転現象が起き、物納が激増。その一方で国側は、収納した土地の売却処分が進まず頭を痛めていました。
　何としても物納から現金納付へシフトさせたい。大胆な優遇措置の本音はそこにあったと思われます。

４．会計検査院の指摘

　今回、会計検査院は、平成５年改正で拡大された土地等に係る取得費加算額の適用範囲を見直すよう意見表示しました。
　それによると、特例適用者のうち、譲渡していない土地等に対応する相続税の加算割合が著しく高い人が約半数。このうちの５人に１人は、譲渡所得税の負担が生じていません。また、平成５年改正により増加した取得費加算額は786億円。その結果、減少した所得税は118億円と試算されました。つまり、土地等を多く相続された方の中に、所得税が著しく軽減されている方がいることを問題視したのです。
　また、当時30％であった譲渡所得税率（国税）は15％まで引き下げられ、物納件数も激減。状況が様変わりした現在、この土地等の特例の見直しは必然というわけです。

５．土地等の特例が無くなると・・・

　それでは、土地等の特例が有る場合と無い場合とではどの位の差が出るのでしょうか？上記２の例（※）で検証してみました。

この場合、土地等の特例が無いと、取得費加算額は約５千万円少なくなり、税額では約１千万円もの負担増となります。

６．特例の行方は？

　平成２５年度の税制改正大綱では、取得費加算の特例の改正は見送られました。しかし油断は禁物！会計検査院の指摘後、数年以内に改正された制度は数多くあります。今後の動きが気になるところです。

２．減免される固定資産税等の額 　

　固定資産税等の減免はあくまでも申請を行った場合の取り扱いですので、申請書を提出することが必要です。 実際に減免される固定資産税等の具体的な金額は、各市町村により詳細が異なりますが、おおよそ次の１又は２の取り扱いとなっています。

減免対象税額については
1　減免申請日以降の納期限分を減免
2　物納（収納）された時以降の納期限分を減免（※東京都２３区は１の取り扱い）

固定資産税等の前納分については

1　前納分（一括納付分）は減免対象外（還付をしない）
2　前納分（一括納付分）も減免対象（還付がされる）（※東京都２３区は２の取り扱い）

いずれにせよ減免を最大限に受けたい場合には、物納対象としている固定資産は、

ことにより減免税額を多くすることが可能になるのです。
　なお、固定資産税等を前納している場合には減免がなされないものだと認識されている方もいるようです。しかし、上記のように前納されていたとしても、減免のうえ税額還付を行う市町村もありますので思い込みには注意です。

３．条件付き物納許可後の更正の請求

　物納許可後に相続税の評価額を減額することが可能な場合もあります。
　土地の物納では許可にあたり条件が付されることがあります。実務的には、土地を更地で物納する場合、物納許可後に土壌汚染や地下埋設物等の存在が判明した時は除去をしなければならないという条件が付けられます。
　万一、物納許可後に土壌汚染等が発見された場合には除去の履行を求められることになります。（履行をしなかった場合には物納許可が取り消されます。）
　このような場合には、既に申告した相続税について更正の請求を行い、土壌汚染等に係る土地であったとして評価額を減額し、税金を取り戻すことが可能です。

４．手続きは自己責任

　固定資産税等の減免申請や相続税の更正の請求は、その手続きはいずれも本人が行うものです。したがって、市町村や税務署の方から親切に言ってくれることは絶対にありません。
　つまり、確定申告と同様あくまでも自己責任なのです。後の祭りとならぬよう忘れずにメリットを享受するようにしましょう。

　父母、祖父母などのいわゆる直系尊属からの贈与により取得した住宅取得資金（住宅の取得又は住宅の増改築のための資金）については、一定の要件を満たせば、次の表の金額まで非課税となります。

　さらに基礎控除の110万円を合わせると、平成25年中の贈与であれば、最大1,310万円（1,200万円＋110万円）まで無税でお子様への贈与が可能となります。

２．対象となる人は？ 　

（１）贈与する側
・直系尊属（父母、祖父母）であること
・養親は含まれますが、配偶者の直系尊属は対象外です。
（２）贈与を受ける側（特定受贈者）
・国内に居住していること（海外に居住していても、日本国籍を有し、一定の場合は認められます。）
・その年1月1日において20歳以上であること
・その年分の合計所得金額が2,000万円以下であること

３．どんな住宅が対象になるの？

・受贈者の居住用家屋（国内に所在）であること
・家屋の床面積のうち、2分の1以上が居住用であること（店舗併用住宅の場合は注意が必要です）
・登記簿上の床面積が50平方メートル以上240平方メートル以下であること（共有の場合は全体で、区分所有の場合は区分所有部分で判断します）
中古等の既存の住宅の場合、増改築等の場合も一定の条件を満たせば対象になります。

４．適用を受けるためには・・・ 　

　贈与を受けた年の翌年3月15日（贈与税の申告期限）までに、その資金で住宅を取得等し、居住している必要があります。もし諸事情により居住できていない場合であっても、遅滞なく居住する見込みであることが確実であれば認められます。また、受贈者の戸籍謄本、住民票の写しなど、要件を満たすことを証明するための書類を添付し、贈与税の期限内申告をしなければなりません。

５．二世帯住宅の場合も適用を受けられるの？　

　 どのような所有形態によるかで変わります。
・全体を父と子で共有した場合
上記３．（２）、（３）の床面積の判定は、全体で判定することになります。従って、父の居住部分、子の居住部分を合わせた全体の床面積の合計を50平方メートル～240平方メートルの範囲内におさめる必要があります。また、店舗併用住宅では、居住用部分が全体のうち2分の1以上でなければいけません。なお、ここでの注意しなければならない点は、共有の持分が、資金贈与を考慮した後の負担割合と同じである必要があります。もし相違すると、差額部分は贈与税の対象となってしまうからです。
・父と子で区分所有した場合
区分所有の場合の床面積の判定は、それぞれの区分ごとに行います。従って、子の専有部分が50平方メートル～240平方メートルの範囲内であれば適用できます。なお、一体の家屋を区分所有として登記するためには、原則として、それぞれの部分が明確に区分されており、独立性がある必要があります。区分所有による登記ができるかどうか事前に土地家屋調査士にアドバイスを受けることをお勧め致します。

６．相続時精算課税制度との併用も可

　相続時精算課税制度と合わせて、適用を受けることもできます。この場合、相続時精算課税の特別控除2,500万円と合わせて、平成25年であれば、最大3,700万円（1,200万円＋2,500万円）まで無税で贈与を行うことができます。ただし、非課税の1,200万円を超える部分は、相続時に相続財産として精算されるので、注意が必要です。相続時精算課税制度は、特定贈与者の年齢が６５歳以上であることが要件となりますが、この住宅取得資金に係る制度は、65歳未満でも相続時精算課税の適用を受けられます。
　このように、子を想う親御さんにとってはかなり魅力的な制度です。筆者の私も、今回はこの原稿を是非父に読ませたいと思っています。

４．所得税対策 　

(1)所得控除
掛金は税法上、全額を小規模企業共済等掛金控除として、課税対象となる所得から控除できます。掛金は月額1,000円から70,000円の範囲内(500円単位)で自由に選べますので、資金繰りと相談しながら無理なく支払いができます。所得税等の軽減の効果としては、以下の表のとおりとなります。例えば、月額7万円の掛金を支払うと年額84万円になります。課税所得が2,000万円の方であれば、実質84万円の貯金をすることにより、所得税及び住民税が42万円も軽減されることになります。

(2)退職所得控除
共済事由や受取方法により、課税関係は異なりますが、65歳以上の方で15年以上加入した場合、または事業を廃止した場合で共済金を一括受領するときは、退職所得として所得税が課税されることになります。本来は掛金元本の払戻しであり、利息相当部分だけが課税対象と考えられますが、掛金はすでに所得控除しているので二重の控除はできません。本来、全額課税対象と考えられますが、退職所得扱いのため、退職所得控除(例えば、勤続年数が10年の場合は400万円、25年の場合は1,150万円となります。)が適用され、2分の1課税と優遇されています。
・退職所得の計算方法
(収入金額－退職所得控除額)×1/2＝退職所得

※小規模企業共済の場合、組合員であった期間となります。(1年未満の端数切上げ)

５．相続税対策 　

　生前、共済金を受取ることなく亡くなり、相続人が共済金を受け取った場合は、「退職手当金等」として相続財産となります。この退職手当金等には、親族間の生活協同関係に配慮して非課税規定が設けられており、例えば、相続人が配偶者と子2人の合計3人の場合、「500万円に法定相続人の数(3人)を乗じた金額」の1,500万円までが非課税となります。
　個人事業主には、退職金というものがありませんし、資金繰りの都合上死亡退職金を支払えない場合も多いかと思われますので、小規模企業共済によりこの非課税制度を利用して、納税資金の準備等として有効に活用して頂きたいです。